Chuyên gia: Hạ giá nhà xuống mức “vừa túi tiền” rất khó xảy ra

CBRE Việt Nam cho biết, những chỉ báo khả tín cho việc giá nhà chưa thể giảm cơ bản đến từ yếu tố cung - cầu. Cụ thể, nguồn cung căn hộ ra thị trường năm 2024 ước đạt khoảng 11.000 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM với khoảng 8.000 căn. Trong khi đó, nhu cầu thường trực của 2 đô thị lớn lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội luôn ở mức vài chục nghìn căn/năm. Đơn cử, tại TP.HCM, trung bình trong 10 năm qua, thị trường này đón nhận 30.000 căn hộ/năm, giai đoạn cao điểm có thể lên tới 35.000-40.000 căn/năm.

Trên thực tế, nguồn cung có xu hướng ngày một khan hiếm trong 5 năm qua đã khiến giá nhà tăng mạnh và dù tình hình nếu có được cải thiện dần trong thời gian tới thì câu chuyện giá nhà cơ bản vẫn chỉ chạy một chiều: Tăng giá!

Song, giá sơ cấp tăng mạnh thời gian qua khiến nhiều người mua nhà tìm đến thị trường thứ cấp như một giải pháp thay thế. Tuy nhiên, sau khoảng 2 năm dòng tiền chuyển hướng, giá thứ cấp cũng đang trong xu hướng tăng nhanh.

Kết quả nghiên cứu của OneHousing cho thấy, tốc độ tăng giá chung cư trên thị trường thứ cấp nhanh hơn sơ cấp. So với quý I/2023, giá sơ cấp quý I/2024 đã tăng 11%. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng khoảng 14,4%, mức tăng này đã đưa giá bán căn hộ thứ cấp tiệm cận giá sơ cấp.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những vấn đề lớn hiện nay nằm ở việc chi phí tạo lập quỹ đất đầu vào tăng cao khiến chủ đầu tư rất khó cân đối giá đầu ra cho sản phẩm, nhất là sắp tới đây, khi các sắc luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, việc bỏ khung giá đất cùng với tính giá đất sát theo giá thị trường sẽ càng làm tăng chi phí đầu vào.

Bên cạnh đó, chi phí và thủ tục xin phép xây được chung cư ngày càng khó và thời gian kéo dài, nếu chủ đầu tư chậm ra hàng thì lãi vay sẽ cộng vào giá bán, các chi phí ngoài cũng tăng cao. Đơn giá xây dựng, chi phí nhân công, vật liệu xây dựng… ngày càng tăng, dẫn đến giá cấu thành sản phẩm ngày càng cao.

Đơn cử như trường hợp tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), phiên đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại ô F1/ODK5 tại phường Vĩnh Hưng, khu đất đấu giá chỉ có diện tích hơn 1.038 m2, nhưng giá khởi điểm đã là 53,5 triệu đồng/m2 và giá đấu thành công là hơn 58,6 triệu đồng/m2.

Với diện tích eo hẹp, hạn chế về số tầng, chi phí xây dựng cao…, sẽ rất khó để đưa giá bán sản phẩm bất động sản xuống thấp hơn mức giá đấu, chưa kể nhà đầu tư còn phải tối ưu hóa chi phí và lợi nhuận.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho rằng, rất khó ép doanh nghiệp bất động sản phải hạ giá nhà xuống mức “vừa túi tiền” bởi kinh doanh cần có lãi, muốn doanh nghiệp chấp nhận cắt lỗ chỉ để đẩy được hàng đi là điều không thể.

Theo ông Thắng, trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như 2 năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư cố gắng đưa ra những ưu đãi hấp dẫn cho người mua nhà và kéo dài thời gian thanh toán để kích cầu. Chính sách này ảnh hưởng tới lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng họ vẫn chấp nhận để tạo thanh khoản. Giờ phần chi phí đã quá cao, doanh nghiệp chỉ có thể hạ giá sản phẩm để hài hòa lợi ích giữa bên mua và bên bán ở một mức độ vừa phải.

Để giải quyết bài toán thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trầm trọng như hiện nay, vai trò của Nhà nước là quan trọng nhất, giữ nhiệm vụ chủ đạo để điều hành, định hướng sự phát triển của thị trường thông qua các chủ trương, thể chế, chính sách… Điều quan trọng nhất là giải quyết toàn bộ các vấn đề pháp lý cho dự án, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính để doanh nghiệp nhanh chóng triển khai xây dựng. Đặc biệt, các sắc luật chuyên ngành bất động sản mới có hiệu lực sớm chắc chắn sẽ tác động tích cực tới nguồn cung trên thị trường.

Tiếp đó, cần xem xét lại chi phí sử dụng đất cũng như nên có thêm các chương trình hỗ trợ về thuế cho doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Ngoài ra, Việt Nam nên xem xét xây dựng thêm quỹ phát triển nhà ở dành cho người sở hữu nhà lần đầu tương tự như Singapore, đồng thời kiến tạo thêm nhiều quỹ đất sạch và mang ra đấu giá để doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, các cơ quan quản lý cần làm cùng lúc nhiều giải pháp đồng bộ, từ gỡ vướng pháp lý đến duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp để làm “sống lại” những dự án đang “đắp chiếu”. Ngoài những quy định của luật mới, cần có thêm cơ chế thu hút các nhà đầu tư phát triển phân khúc nhà ở bình dân. Khi đã tạo ra thị trường nhà đất dồi dào thì sẽ có nhiều lựa chọn, giá nhà tự khắc điều chỉnh tiệm cận với sức mua của số đông.