Cảnh giác chiêu trò “bán cắt lỗ” lúc bất động sản “hạ nhiệt”

Tràn lan tin rao bán “cắt lỗ”

Sau một thời gian sốt nóng, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 có dấu hiệu chững lại ở nhiều phân khúc. Sự ảm đạm của thị trường khiến nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” để “lướt sóng” trong giai đoạn “thủy triều lên” gặp khó trong việc “thoát hàng” thời điểm này.

Tận dụng giai đoạn lắng xuống này của thị trường, hàng loạt tin rao bán với những nội dung như “bán lỗ 300 triệu”; “cần tiền gấp, bán cắt lỗ”; “bán gấp lấy tiền trả nợ”; “chủ nợ đòi tiền, cần bán gấp”... Mặc dù hiện tượng nhà đầu tư chấp nhận chịu lỗ để tháo chạy khỏi thị trường là có thật, song cũng không ít chỉ là “ cắt lỗ giả”.

Một căn hộ diện tích hơn 70m2 nằm trên tầng 15 của một tòa chung cư tại quận 12, TP.HCM được “chính chủ” đăng tin bán cắt lỗ 400 triệu đồng để xoay tiền trả nợ ngân hàng, căn hộ hiện đang được cho thuê với giá 9 triệu đồng/tháng. Theo thông tin từ chính chủ, căn hộ được mua từ năm 2019 với mục đích đầu tư. Thời điểm mua, căn hộ có giá 4 tỷ đồng, giờ bán lại với giá 3,6 tỷ đồng, chịu lỗ 400 triệu. Thế nhưng, khảo sát giá bán thực tế tại khu vực xung quanh khu chung cư này, mức giá cũng chỉ tương đương với giá người chủ rao bán, tức không phải “cắt lỗ” như quảng cáo.

Anh Lâm (TP.HCM), một nhà đầu tư đang rao bán cắt lỗ đất nền tại ngoại ô thành phố. Giá khu đất tại thời điểm mua là 3 tỷ đồng. Ban đầu anh Lâm chỉ dự định chỉ “lướt sóng” vài tháng để “kiếm chút đỉnh” trong lúc thị trường đang sốt nóng. Thế nhưng, kế hoạch của anh đã đổ bể khi thị trường giảm tốc rồi quay đầu.

“Tôi sử dụng 60% vốn ngân hàng để mảnh đất. Giờ thị trường giảm, tìm được người mua bằng giá là rất khó. Gánh nặng trả nợ ngân hàng rất áp lực nên tôi quyết định rao bán chịu lỗ 500 triệu đồng, miễn sao thoát được hàng.”

Cắt lỗ nhưng không hề lỗ

Tại một dự án nhà liền kề cũng ở quận 12 cũng xảy ra tình trạng rao bán cắt lỗ giả. Theo anh Quang, nhà đầu tư đang có ý định đầu tư vào dự án này cho biết, thời gian gần đây thị trường trầm lắng nên anh cho rằng đây là thời điểm tốt để “xuống tiền” đầu tư vì mặt bằng giá thấp hơn trong thời điểm sốt nóng.

“Chủ nhà rao bán giá 2,6 tỷ đồng, chấp nhận lỗ 300 triệu so với giá mua vì cần tiền gấp để trả nợ ngân hàng. Thế nhưng, khi tham khảo giá mua của các hộ dân đã dọn về sống tại dự án này, tôi mới biết thực chất giá của các căn trong đây chỉ dao động từ 2,5 - 2,7 tỷ đồng.”

Anh Lê Văn Toán, một môi giới bất động sản tại Bình Chánh (TP.HCM) thừa nhận, bên cạnh những tin thật của chủ đầu tư thì một số môi giới nhằm bán được hàng nên đã dùng chiêu bài quảng cáo, rao bán cắt lỗ nhằm đánh vào tâm lý thích giá hời của những người mua có nhu cầu thật.

“Nếu khách hàng đối chiếu với thực tế thì sẽ phát hiện ra ngay mánh khóe này. Dù mang tiếng là bán cắt lỗ nhưng giá bán cắt lỗ thường ngang hàng với giá bán trên thị trường chứ không hề có chuyện giảm giá vài trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ bạc như những lời quảng cáo nói”.

Ông L.V.L, Giám đốc một công ty môi giới khẳng định, việc bán cắt lỗ là không hợp lý. Bởi vì hiện tại, mặt bằng giá chung trong năm nay đã lên một mức mới do nhiều yếu tố khác nhau. Giá căn hộ thời điểm năm 2017 là khoảng 26 triệu đồng/m2, năm 2020 tăng lên khoảng 30 triệu đồng/m2, tới năm 2022 tiếp tục tăng lên trên 45 triệu đồng/m2. Giả sử mua tại giá 26 triệu mà bán giá 45 triệu thì đã lãi 19 triệu đồng chứ không hề lỗ. Trường hợp mua 26 triệu đồng mà bán lại với giá 23 triệu đồng thì mới gọi là cắt lỗ.

Theo các chuyên gia bất động, việc thông tin rao bán cắt lỗ được đăng tải rầm rộ thời gian gần đây tạo cảm giác về một làn sóng rút chạy khỏi thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hiện tượng này diễn ra chủ yếu tại các dự án nhỏ lẻ, nằm xa trung tâm, tiện ích sơ sài thiếu đồng bộ, tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận kém hấp dẫn... chứ không phải là xu hướng của thị trường chung.

Hơn nữa, những người rầm rộ rao bán cắt lỗ thuộc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để “lướt sóng” khi thị trường sốt nóng. Khi thị trường hạ nhiệt, thanh khoản giảm mạnh, nhà đầu tư không tìm được đầu ra. Cùng với đó là mối lo ngại “chôn vốn”, gánh nặng nợ ngân hàng, thị trường có thể diễn biến xấu hơn nên phải cắt lỗ sâu để thoát khỏi thị trường nhanh chừng nào tốt chừng đấy. Trong đó, phân khúc được rao bán cắt lỗ nhiều nhất là đất nền, nhà phố khu vực vùng ven.