Cần đa dạng dòng vốn để doanh nghiệp bất động sản sớm hồi sinh

Doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn

Bình luận về vấn đề dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS hiện nay, ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) - cho biết, theo một kết quả khảo sát gần đây của VARS, hơn 70% doanh nghiệp BĐS phản ánh các cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng, doanh nghiệp vẫn khá khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Mặc dù ngành ngân hàng đã có nhiều nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua các đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi...; tuy nhiên, trên thực tế, thỏa thuận tín dụng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với những dự án sạch. Còn lại, hầu hết doanh nghiệp BĐS đều khó tiếp cận nguồn vốn vay, do tài sản đảm bảo cho khoản vay không đáp ứng yêu cầu, trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước khi quyết định giải ngân trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn tương đối khó khăn.

Phân tích sâu hơn về nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản, ông Đinh Thế Hiển - Chuyên gia tài chính cho rằng, dòng vốn quan trọng nhất là từ khách hàng mua bất động sản, nhưng dòng vốn này đang bị chậm, thậm chí có thể nói là rất chậm.

Nguyên nhân của tình trạng này là do giá bất động sản đã tăng lên mức quá cao, khiến nhà đầu tư khó thấy mức lợi nhuận cao nếu đầu tư vào bất động sản. Nhiều người có tiền nhưng ở trạng thái "nằm im" nghe ngóng cầm chừng thay vì mạnh tay xuống tiền.

Dòng vốn thứ hai là từ vốn đền bù giải tỏa dự án hạ tầng lớn của Chính phủ, nhưng từ sau Dự án sân bay Long Thành thì chưa có nguồn vốn đền bù giải tỏa quy mô lớn nào từ Nhà nước để có thể bổ sung thêm vốn cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 mới có hiệu lực thi hành, chủ đầu tư sẽ gặp bất lợi khi huy động vốn. Trước đây, chủ đầu tư chủ yếu dựa vào huy động vốn từ khách hàng, vốn tự có của họ chỉ chiếm một phần nhỏ.

Với quy định mới, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn qua tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đồng thời, trong thỏa thuận đặt cọc, chủ đầu tư phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Như vậy, phần huy động vốn từ khách hàng sẽ ít hơn, tất nhiên quy mô về nguồn vốn của chủ đầu tư phải tăng hơn trước rất nhiều.

Bên cạnh đó, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 quy định chặt chẽ về việc huy động vốn để phát triển nhà ở.

Theo đó, doanh nghiệp muốn huy động vốn qua các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ hay thông qua ngân hàng, góp vốn… đều phải đáp ứng các điều kiện liên quan và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật của từng loại hình.

Tổng vốn được huy động theo các hình thức này và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư của dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Với những quy định mới này, chủ đầu tư sẽ phải nâng cao năng lực huy động vốn thông qua các kênh như trái phiếu, cổ phiếu hoặc vay vốn từ ngân hàng, đối tác.

Giải bài toán về nguồn vốn cho doanh nghiệp ở đâu?

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS, các doanh nghiệp BĐS cũng cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, tập trung nguồn vốn vào những dự án đảm bảo pháp lý, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng. Với dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, ít mang tính đầu tư, đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhìn về trung, dài hạn, để khơi thông dòng vốn cho các doanh nghiệp BĐS, theo các chuyên gia, ngoài nguồn tài chính quen thuộc là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách giúp hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ những sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS… Bởi lẽ, đây là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho việc đầu tư, phát triển dự án của các doanh nghiệp BĐS.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, việc giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn sẽ không giúp tăng cung bất động sản, thay vào đó, gói lãi suất tín dụng dài hạn cho vay bất động sản mới tạo ra cầu mới và sự cân bằng trên thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Cường, ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi tài trợ dự án bất động sản thường kéo dài 5-10 năm. Thay vào đó, để khơi thông huy động vốn cho thị trường bất động sản, có thể trông chờ Ngân hàng Chính sách xã hội; trái phiếu bất động sản; người mua trả trước. Cùng với đó, quỹ tín thác mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án bất động sản mới trên ý tưởng, với số tiền nhỏ chỉ vài triệu đồng.

"Cần mở nút thắt pháp lý để rào cản không còn nữa và nhà đầu tư dễ dàng đầu tư hơn, giảm chi phí để tăng tiếp cận nguồn cung bất động sản", ông Cường lưu ý. Tuy nhiên, cần lưu ý tránh phát triển dự án ồ ạt rồi bỏ hoang, không hiệu quả đầu tư xã hội như giai đoạn 2026-2017. Thay vào đó, phải bám theo kế hoạch phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu người dân, chứ không phải chỗ nào chủ đầu tư có nhu cầu thì đầu tư tràn lan.

Đại diện Uỷ ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng lưu ý điểm mới về phát triển mô hình đô thị hiện đại, được gọi là đô thị TOD, đô thị 15 phút, nơi tập trung dân số cao, dịch vụ đồng bộ, dựa trên sự phát triển hệ thống đường sắt đô thị.

Nhấn mạnh những biến chuyển mới trên thị trường bất động sản khi nhiều đạo luật quan trọng vừa có hiệu lực, ông Cường cho rằng khi giá đất bám theo giá trị trường, nếu không có biện pháp hạn chế đầu cơ sẽ đẩy giá nhà đất lên mặt bằng giá mới, khó hạ nhiệt. Giải pháp được bàn tới là có thể tìm cách đánh thuế đầu cơ để giảm giá bất động sản.