Quỹ tín thác: Hướng đi mới của nguồn vốn bất động sản?

Theo đó, hình thức huy động vốn qua REIT (Quý tín thác bất động sản) là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.

Hoạt động này được điều hành và quản lý bởi các chuyên gia đầu tư, REIT là phương thức giúp thị trường BĐS thanh lọc một cách tự nhiên. Những dự án bất động sản giàu tiềm năng sẽ thu hút đáng kể dòng tiền từ REIT. Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp.

Thực tế, theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, quy mô thị trường REIT đạt 1.300 tỷ USD tính riêng tại Mỹ, tăng gần 30% chỉ sau 5 năm, theo Statista. Năm 2021, Nareit - Quỹ đầu tư bất động sản hàng đầu của Mỹ đạt mức tăng trưởng tới 29%. Tại Việt Nam, Quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT (thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương) đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021.

Trên thị trường quốc tế, REIT xuất hiện tại Mỹ vào những năm 1960, hình thức này đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế trong việc tạp việc làm, thu nhập và đầu tư vào hàng loạt các sản phẩm bất động sản. Còn tại thị trường Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về Quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này. Năm 2015, TCREIT ra mắt tại Việt Nam với quy mô vốn đầu tư 50 tỷ đồng đến nay chưa thay đổi. Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…

Cách thức nhà đầu tư tiếp cận với REIT khá đơn giản, nhà đầu tư chỉ cần mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay vì mua một căn nhà hay đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền… Tùy thuộc mỗi REIT sẽ có chiến lược đầu tư khác nhau, nhà đầu tư có thể lựa chọn chiến lược theo nhu cầu của mình.

Batdongsan.com.vn cũng cho hay, so với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định.

Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó. Thông thường, REIT dành phần lớn lợi nhuận thu được (thường là 90%) để chia cổ tức định kỳ cho nhà đầu tư thay vì giữ lại như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác.

Về lợi thế so với các loại hình đầu tư phổ biến trước thì REIT có lợi về mặt thanh khoản. Với quỹ chứng chỉ REIT, nhà đầu tư có thể dễ dàng bán ra thị trường chứng khoán khi cần thu hồi vốn. So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.

Batdongsan.com.vn dự báo, hình thức REIT này sẽ dần trở nên phổ biến hơn khi nguồn vốn tính dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt.