Bị chặn nguồn tài chính quen thuộc, giá bất động sản có thể tăng cao bất thường?

Đây là thông tin được Phòng phân tích và nghiên cứu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) đưa ra tại báo cáo chuyên đề chuyển động thị trường bất động sản đầu tháng 5/2022. Vars cho biết, bất động sản từ trước đến nay luôn thuộc một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, tính chung trong 4 tháng, bất động sản vẫn là nhóm ngành dẫn đầu về giá trị trái phiếu phát hành, đạt gần 29.000 tỷ đồng, chiếm 37,35% thị trường. Hiện tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang là hai kênh huy động vốn chính cho các dự án bất động sản ở tất cả các phân khúc.

Tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.

Trước giai đoạn trái phiếu của Tân Hoàng Minh bị hủy hơn 10.000 tỷ đồng thì trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh lựa chọn hàng đầu chỉ sau nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Nhưng đến tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu. Đây cũng là một trong những tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng trong vấn đề thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp.

Dự báo sau hoạt động thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp của cơ quan nhà nước thì thị trường trái phiếu sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn cho quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Theo Vars, nhu cầu bất động sản, đặc biệt là ở mảng bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ và tốc độ đo thị hóa mạnh mẽ. Trong khi đó, tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “siết van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

Vars cũng nhận định, mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp, …) có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm như hiện nay.

Vars cũng đề nghị, cũng đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở.