“Bắt mạch” thị trường đất nền năm 2023

Là phân khúc từng “làm mưa làm gió" trên thị trường. Tuy nhiên, đất nền cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Điều này còn được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong những tháng đầu năm 2023.

Năm 2022 được coi là một năm ảm đảm của phân khúc đất nền, đặc biệt là những tháng cuối năm khi phân khúc này ghi nhận giá bán giảm liên tục, nguồn cung không còn dồi dào. Thanh khoản cũng giảm mạnh khi nhà tư không dám mạo hiểm "xuống tiền" vào thời điểm thị trường khó khăn như hiện nay.

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn mới đây công bố cho thấy, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán. Tại miền Bắc, đất nền giảm nhiệt diện rộng.

Cụ thể, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh, thành phố phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh, sâu nhất lên đến 45% tại địa bàn các tỉnh như: Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam. Về giá rao bán, một số thị trường đất nền nổi bật như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng đều có giá rao bán giảm nhẹ 1-7%.

Chia sẻ về diễn biến của phân khúc đất nền trong năm 2022, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc Khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn cho rằng, thị  trường đất nền 2022 có thể chia làm 2 giai đoạn:

Giai đoạn quý I/2022, thị trường rất sôi động về giao dịch và thanh khoản, hiệu ứng này diễn ra trên diện rộng của cả nước. Thời điểm này, thị trường vẫn đang chịu dư âm từ năm 2021.

Giai đoạn quý II và III/2022, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn rất khó khăn, trong đó phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng không hề nhỏ. Giao dịch, thanh khoản và mức độ quan tâm đều giảm rõ rệt. Thị trường đất nền đang rất loay hoay cho việc tìm đầu ra.

Lý do diễn ra bức tranh thị trường ảm đạm là do ảnh hưởng từ chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Chẳng hạn, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, kiểm soát về thuế trong giao dịch bất động sản và đặc biệt là kiểm soát việc phân lô tách thửa ở nhiều địa phương có tình trạng nóng sốt đất nền như: Hà Nội, Khánh Hoà, Bình Bước… Điều này làm ảnh hưởng đến thị trường trong ngắn hạn. Trong đó, đất nền được xem là một trong những phân khúc của thị trường bất động sản, rõ ràng không thể đứng ngoài vòng xoáy chung của thị trường.

Thêm vào đó, hiện nay tâm lý của nhiều nhà đầu tư rất dè chừng. Từ năm 2022 đến nay, theo số liệu các ngân hàng, số tiền gửi của người dân là khoảng 13 triệu tỷ đồng, đây là số tiền rất lớn. Điều này chứng tỏ, người dân vẫn có tiền nhàn rỗi hay bản thân các nhà đầu tư đang cầm tiền chờ đợi, quan sát xem tình hình bối cảnh thị trường bất động sản diễn biến như thế nào.

Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường đất nền vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong việc tìm đầu ra, mức độ thanh khoản chậm. Đầu quý IV/2022,  khả năng thanh khoản trên thị trường vẫn chậm, nhưng tới cuối quý thì được kỳ vọng sẽ tốt hơn nhờ lực đẩy và tạo dòng tiền khởi sắc hơn. Nguyên nhân là vì trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào bất động sản. Bên cạnh đó, cuối năm sẽ là thời điểm áp lực giải ngân đầu tư công và kéo theo hạ tầng phát triển, vì vậy sẽ giúp cho thị trường đất nền phát triển theo.

Theo lời một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết cùng kỳ các năm trước, 3 tháng cuối năm là thời gian môi giới tập trung và dồn lực cho bán hàng khi thường xuyên tiếp và dẫn khách xem đất.

"Thời điểm cuối năm thường các văn phòng công chứng luôn tấp nập người mua bất động sản đến công chứng. Thế nhưng ở thời điểm hiện tại, các văn phòng công chứng không còn sôi nổi, thị trường vắng bóng môi giới và nhà đầu tư. Thậm chí nhiều văn phòng đã đóng cửa", môi giới này chia sẻ.

Theo đại diện Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền đang đứng trước một bối cảnh khó khăn. Từ việc Fed tăng lãi suất mà hàng loạt các ngân hàng thế giới đều tăng lãi suất. Nếu không tăng lãi suất thì đồng nội tệ của những nước này bị mất giá và ảnh hưởng đến xuất nhập khẩu.

Cho nên, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng có động thái ngay sau khi Fed tăng lãi suất. Rõ nhất là hiện nay Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tăng lãi suất điều hành và kéo theo các ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động, điều này cũng sẽ kéo theo lực hút rất lớn để hút dòng tiền trong dân gửi vào tài khoản ngân hàng để hưởng lãi suất tiết kiệm cao. Như vậy, dòng tiền sẽ bị chia nhỏ ra các kênh và không tập trung chảy vào thị trường bất động sản mạnh như thời kỳ trong dịch.

Chúng ta thấy thời kỳ trước và trong dịch, bất động sản gần như là kênh đứng đầu danh mục của các nhà đầu tư hay người dân gửi tiền vào để trú ẩn dòng tiền. Nhưng thời điểm sau dịch, các nhà đầu tư hay người dân đã có nhiều sự lựa chọn hơn khi lãi suất tăng. Nghĩa là, họ đẩy dòng tiền của mình vào các kênh sản xuất kinh doanh, trong đó kênh ngân hàng là lựa chọn ưu tiên để được hưởng lãi suất cao.

Mặc khác, khi lãi suất huy động tăng sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng theo. Những người mua bất động sản, mua đất nền hay những doanh nghiệp phát triển các dự án đất nền gặp khó khăn trong việc phát triển về vốn. Chính vì vậy, thị trường sẽ bị giới hạn về nguồn hàng và các giao dịch sản phẩm đất nền cũng sẽ chậm bởi vốn là yếu tố chính giúp thị trường bất động sản phát triển và hồi sinh.

Ngoài ra, đầu tháng 9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước có chỉ đạo nới room tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã mở room từ 0,7 - 4% cho các ngân hàng thương mại bên dưới. Khi Ngân hàng Nhà nước có động thái này, có lẽ thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng cũng có sự kỳ vọng tốt hơn.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định dù mức giá đã được doanh nghiệp chiết khấu tới 50% nhưng người dân vẫn chưa đủ sức mua.

Về nguồn cung, chuyên gia dự báo trong năm 2023, giỏ hàng thị trường đất nền vẫn phong phú và lớn, đồng thời sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn để tránh đầu cơ. Song điều lo lắng đối với thị trường là lực cầu hiện đang hạn chế và sẽ kéo dài đến cuối quý IV năm sau.

Bên cạnh đó, giá đất nền sẽ không tăng mạnh và ồ ạt như năm 2020 và 2021. Tuy nhiên, tại những địa phương có cú hích về hạ tầng, về giải ngân đầu tư công hay các khu công nghiệp đang triển khai thì giá đất nền vẫn có sự dịch chuyển và tăng giá.

Đơn cử như khu vực tỉnh Bình Dương, giá đất nền hiện vẫn tăng cao khi thị trường cả nước đang trầm lắng, do có nhiều dự án đổ về. Có những khu vực quanh khu công nghiệp giá đất tăng lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng khó có một kịch bản giá đất nền sẽ nhanh chóng lấy lại ngưỡng cao như ở thời điểm "sốt đất" trong ngắn hạn. Chính tâm lý dè dặt, cẩn trọng của người mua cũng tác động ngược lại với nhà đầu tư. Bước sang năm 2023, khó khăn của thị trường mới càng lộ rõ, nếu nhà đầu tư cầm cự tốt, họ vẫn vượt qua giai đoạn khó khăn. Nhưng nếu mức tài chính eo hẹp, họ buộc phải cắt lỗ trong trạng thái lo sợ giá bất động sản tụt dốc không phanh. Đây là lý do giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền sẽ còn tiếp tục hạ và cơ hội cho người mua sẵn tiền mặt đã tới.

Thực tế, từ trước đến nay trong giới đầu tư kể cả không chuyên lẫn bán chuyên vẫn hay quan niệm đất nền là một kênh đầu tư “vua”. Có lẽ, tất cả các phân khúc đang bán trên thị trường ít có phân khúc nào đặt thù như phân khúc đất nền.

Đất nền rất đa dạng về giỏ hàng, về giá bán và cả đối tượng đầu tư. Giỏ hàng đất nền rất phong phú từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp hay đất nuôi trồng thuỷ sản đến đất thổ cư, đều có thể mang ra để chào bán và giao dịch với đa dạng mức giá từ vài trăm triệu cho đến nhiều tỷ đồng. Nhưng ở các bất động sản thấp tầng khác lại rất khó tìm được sản phẩm nào với mức giá vài trăm triệu. Điều này cho thấy, thị trường đất nền rất dễ tham gia, song đều có hai mặt. Khi thị trường tốt thì đầu vào rất đông, thanh khoản tốt, nhưng khi thị trường trầm lắng thì mọi thứ đều chậm lại. Cho nên, thị trường đất nền rất nhạy cảm yếu tố điều tiết vĩ mô trong ngắn hạn.

Theo ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn, bước sang đầu năm 2023 thị trường đất nền vẫn bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn đang kiểm soát tốt về CPI, lãi suất. Nhìn về dài hạn, với một quốc gia có sự tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế như Việt Nam sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Do đó, giữa hoặc cuối năm 2023 và cho đến năm 2024 thị trường đất nền sẽ khởi sắc hơn. Bởi vì, phân khúc đất nền luôn hấp dẫn vì có biên độ lợi nhuận cao nhất và chiều lòng được đa số nhà đầu tư. Đặc biệt là bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp, khu đô thị vùng ven, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời gian tới.

Theo chuyên gia nhận định, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện dưới mức 40%. Do đó dư địa cho đầu tư công còn lớn, tạo động lực cho kênh đầu tư đất nền.

Có thể thấy hiện nay, hiện tượng đầu cơ đã không còn vì giá đất tăng rất cao từ Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đến cả những khu vực rất xa. Đây cũng sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư muốn sở hữu những lô đất đẹp, ở vị trí đắc địa.

Đặt ra những lo ngại về thị trường đất nền trong năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường đang ở giai đoạn trầm lắng.

"Thị trường đang đối mặt với nguồn cung khan hiếm, thiếu sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư và khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… Hiện tượng đầu cơ đã không còn vì giá đất tăng rất cao từ trung tâm đến cả những khu vực ngoại thành. Thế nên, nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ cả", ông Đính nhận định.