“Băn khoăn” trong định giá đất: Còn tồn tại nhiều vấn đề, phải cải thiện tính minh bạch và chính xác

Vẫn còn lúng túng

Xung quanh việc dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội cho biết, Luật Đất Đai 2024 quy định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất và trình HĐND cùng cấp phê duyệt.

Đến nay, đã có 25 địa phương ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025, đánh dấu bước chuyển mình trong việc triển khai bảng giá đất mới. Đồng thời, kỳ vọng sẽ góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản bền vững, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới đang không đồng bộ với các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên.

Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai.

Trong khi đó, theo bà Đỗ Giang, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam, hiện vẫn còn những vấn đề tồn tại trong công tác định giá đất. Thực tế, bốn phương pháp định giá đất hiện hành, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập và phương pháp chiết trừ không phải khái niệm mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên do khác như sau:

Trước hết, theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương bảng giá đất của UBND ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024 - vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả bốn phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập hay phương pháp chiết trừ.

Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

Cần đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng, việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội. Khi quy trình phê duyệt kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.

Trong khi đó, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết năm 2024, khi tham mưu cho Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã xác định vấn đề giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi đã mở rộng việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo hướng minh bạch hơn.

Dù Luật đã tháo gỡ nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý nhưng cơ chế định giá đất vẫn chưa được định hình rõ ràng, việc thực thi ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập. Hiện ở nhiều nơi còn có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất.

“Ở một số quốc gia, trách nhiệm định giá đất thuộc về đơn vị tư vấn. Họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sai sót. Đây là kinh nghiệm cần được xem xét để nâng cao tính trách nhiệm và hiệu quả trong công tác định giá đất tại Việt Nam”, ông Lê Văn Bình đề xuất.