Bán bất động sản để thu hồi nợ, ngân hàng gặp thế khó

Cùng với thách thức dư nợ xấu, nhiều ngân hàng “gặp khó” khi rao bán tài sản đảm bảo là bất động sản vì tính thanh khoản trên thị trường gần như yếu kém.

Covid-19 đe dọa khả năng xử lý nợ xấu

Nhận diện rõ những nguy cơ và rủi ro xử lý nợ xấu, ngay từ đầu năm 2021, NHNN đã chỉ đạo các TCTD đánh giá thực trạng để xây dựng kế hoạch xử lý nợ xấu bảo đảm phù hợp với diễn biến dịch bệnh.

Đồng thời tiếp tục nâng cao chất lượng tài sản, kiểm soát chất lượng tín dụng, hạn chế phát sinh nợ xấu mới; tự xử lý nợ xấu bằng các biện pháp đôn đốc khách hàng trả nợ; bán, phát mại tài sản bảo đảm (TSBĐ) của khoản nợ; bán nợ theo cơ chế thị trường; sử dụng dự phòng rủi ro... Để có nguồn lực dày dặn sẵn sàng ứng phó khi thị trường có biến động, NHNN đã khuyến khích các TCTD trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ 100% số tiền cho các khoản nợ được cơ cấu lại và giữ nguyên nhóm nợ theo quy định tại Thông tư 01 và các văn bản sửa đổi, bổ sung trong năm 2021...

Về phía các TCTD, VAMC cũng tích cực đôn đốc xử lý các khoản nợ tồn đọng, phát mại, bán đấu giá TSBĐ thu hồi nợ…

Mặc dù rất nỗ lực và đã gần thành công trong việc đưa tỷ lệ nợ xấu về mức cho phép theo Đề án tái cơ cấu 1058, nhưng trong năm vừa qua, dịch Covid-19 liên tục bùng phát gây đình trệ sản xuất, đứt gãy chuỗi cung ứng, doanh nghiệp suy giảm doanh thu, lợi nhuận, ảnh hưởng lớn đến nguồn trả nợ của các khách hàng. Hệ quả tất yếu là nợ xấu có dấu hiệu tăng.

Nhiều đợt giãn cách diễn ra cũng như hạn chế đi lại nên việc nhân viên đôn đốc gọi điện cho khách hàng, làm việc với các tổ chức tín dụng hay để khảo sát và thẩm định tài sản thế chấp cũng gặp vô vàn khó khăn.

Nhiều ngân hàng “đại hạ giá” bất động sản để thu hồi nợ

Chỉ trong tháng 9/2022, VietinBank đã rao bán nhiều khoản nợ, với tổng giá trị lên đến hàng trăm tỷ đồng. Hầu hết các khoản nợ đều được rao bán giá khởi điểm thấp hơn rất nhiều so với dư nợ gốc.

Cụ thể, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - VietinBank (HoSE: CTG ) chi nhánh Nam Thăng Long thông báo về việc có nhu cầu bán toàn bộ khoản nợ bao gồm cả gốc, lãi và phí của Công ty TNHH Trường Minh để xử lý thu hồi nợ vay. Theo đó, tính đến 19/9, tổng dư nợ của Công ty TNHH Trường Minh là hơn 117,7 tỷ đồng. Trong đó, nợ gốc là hơn 85,2 tỷ đồng, còn lại là dư nợ lãi, lãi phạt.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ là toàn bộ dây chuyền máy móc thiết bị phục vụ sản xuất viên nén gỗ nhiên liệu của Công ty TNHH Trường Minh, được định giá 15,1 tỷ đồng. Tài sản còn là nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng và đất của công ty có giá trị 28,5 tỷ đồng.

Ngoài ra, tài sản thế chấp cũng là quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty CP Tư vấn đầu tư và đầu tư Việt Nam và Công ty TNHH Trường Minh ký ngày 28/7/2017, tài sản này đang được VietinBank định giá hơn 73 tỷ đồng.

Giá chuyển nhượng dự kiến VietinBank đưa ra là 55 tỷ đồng, tương đương với 45% tổng dư nợ hiện tại của Công ty TNHH Trường Minh và ít hơn 30 tỷ đồng so với nợ gốc của doanh nghiệp.

Còn tại ngân hàng Agribank, nhà băng này từng thực hiện bán đấu giá bất động sản rộng 162,6 m2 có địa chỉ tại số 206 Đinh Tiên Hoàng, phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM. Đây là bất động sản thuộc sở hữu của ông Phạm Văn Trung, tuy nhiên, lô đất đã được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay tại Agribank, do không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng đã tiến hành thu giữ và xử lý để thu hồi.

Giá khởi điểm Agribank đưa ra cho bất động sản này là 43,45 tỷ đồng, tương đương hơn 267 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, đây không phải lần đầu tiên Agribank rao bán lô đất này. Trong giai đoạn tháng 4-5, Agribank đã 2 lần mang lô đất này ra bán với giá khởi điểm 45,74 tỷ, tuy nhiên cả 2 lần rao bán trước đều không thành công. Ở lần đấu giá gần nhất, ngân hàng đã quyết định giảm giá lô đất thêm 2,29 tỷ đồng.

Câu chuyện này không còn hiếm có trong giới ngân hàng. Một nghịch lý đáng để tâm, đó là dù cho ghi nhận lãi lớn nhưng dòng tiền âm và nợ xấu vẫn chưa thể xử lý dứt điểm. Các chuyên gia tài chính cho rằng, bất động sản dần lộ rõ nhiều khuyết điểm và không còn tính đảm bảo để thế chấp cho ngân hàng, TCTD. Vì dù cho có thu hồi tài sản đảm bảo là bất động sản nhưng tính thanh khoản của thị trường còn kém thì chỉ đem lại thế khó cho phía ngân hàng.