Kéo giảm khoảng cách lệch pha cán cân cung cầu về nhà ở

Từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp. Động thái này là minh chứng cho nỗ lực quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh bền vững.

Theo các chuyên gia, nhà giá rẻ, vừa túi tiền sẽ là phân khúc bất động sản bước vào nhịp phục hồi đầu tiên trong năm 2024. Nhu cầu ở phân khúc này vẫn rất cao.

Việc Bộ Xây dựng chủ trương đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở giá rẻ xuất phát từ nhu cầu này. Nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản ảm đạm, nguồn cung bị thiếu hụt.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, số lượng căn hộ dưới 2,5 -3,5 tỷ đồng khan hiếm. Nhiều khách hàng không thể tìm thấy được sản phẩm phù hợp với nguồn tài chính và chưa đủ tự tin để đi vay số tiền lớn mua nhà ở dù lãi suất cho vay đã hạ nhiệt.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Trong giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là nhu cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Cũng theo dữ liệu của VARS, chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chi trả.

Để giảm bớt độ chênh lệch của cán cân cung – cầu trên thị trường bất động sản, Tiến sỹ Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần có giải pháp về chính sách, thể chế cho nhà ở vừa túi tiền theo hướng nhà ở thương mại mà không cần hỗ trợ tài chính như nhà ở xã hội.

“Một số quốc gia đang triển khai nhà ở vừa túi tiền (affordable housing, fair housing) là các tham khảo tốt cho Việt Nam. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ triển khai Đề tài nghiên cứu khoa học về vấn đề này ngay những ngày đầu năm 2024 để có kiến nghị kịp thời với Nhà nước” – ông Bình chia sẻ.

Theo ông Bình, song song với đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang triển khai, cần có thêm chính sách thu hút tư nhân xây nhà ở vừa túi tiền thông qua thủ tục hành chính, cung cấp vốn... Chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình. Nhà vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở Việt Nam.

Bên cạnh đó, về phía doanh nghiệp bất động sản cũng cần xem xét đa dạng hóa và tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp… Đây là lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội nhân văn. Tuy tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng ít rủi ro, đồng thời có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp.

Chuyên gia kỳ vọng cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới đã được thông qua theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn cho người dân có nhu cầu ở thực.