Trong báo cáo thị trường mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết tâm lý kết hôn muộn, thậm chí trì hoãn sinh con, đã trở thành phổ biến ở các đô thị lớn. Việt Nam đang bước vào quá trình già hóa dân số nhanh chóng.
Dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24.1 vào năm 1999 lên 27.2 vào năm 2024. Trong khi mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất 1.91 con/phụ nữ và đà giảm còn nhanh hơn trong hai năm gần đây.
Tại Hà Nội và TP.HCM, tình hình đáng lo hơn khi tỷ suất sinh đang tiến gần ngưỡng “siêu thấp” dưới 1.3 con mỗi phụ nữ theo phân loại của Liên Hợp Quốc.
Mà một trong những nguyên nhân phải kể đến, như Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt nam (VARS IRE) đã từng thông tin, là do chi phí sinh hoạt và đặc biệt là giá nhà ở liên tục leo thang, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa thu nhập trung bình của người trẻ. Xu hướng “ngại cưới, lười sinh” không chỉ là hệ quả của điều kiện sống đắt đỏ mà trong dài hạn sẽ dần trở thành yếu tố quay ngược ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Theo phân tích của VARS IRE, mức sinh giảm kéo theo quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới hình thành thu hẹp, đồng thời quy mô dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình – nhóm khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản – cũng giảm dần. Điều này khiến nhu cầu nhà ở nói chung suy yếu và cấu trúc nhu cầu dịch chuyển theo hướng ưu tiên các sản phẩm diện tích vừa và nhỏ, tối ưu chi phí, thay vì căn hộ lớn.
Khi cầu thực tế bị thu hẹp, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường giảm rõ rệt, đặc biệt ở các phân khúc không phù hợp với xu hướng nhân khẩu học mới. Trong khi đó, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao và chưa được điều chỉnh linh hoạt, làm gia tăng khó khăn trong tiêu thụ các căn hộ diện tích lớn, tổng giá trị cao.
Hệ quả là tồn kho có nguy cơ gia tăng, vòng quay vốn chậm lại và áp lực thanh khoản đè nặng lên các chủ đầu tư, buộc thị trường phải xem xét điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, chính sách giá và giải pháp tài chính để kích cầu.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân, trong khi thu nhập – đặc biệt của người trẻ – không theo kịp tốc độ tăng giá, một bộ phận lớn thế hệ này đang dần từ bỏ kỳ vọng sở hữu nhà riêng và chuyển sang thuê nhà lâu dài. Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến nhu cầu mua bất động sản mà còn tác động tiêu cực tới quyết định kết hôn, sinh con, làm gia tăng nguy cơ giảm tỷ lệ sinh trong tương lai.
Tình trạng này khiến không ít người trẻ từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà, chuyển sang thuê lâu dài. Nhưng việc “chậm an cư” lại càng kéo lùi kế hoạch kết hôn, sinh con, tạo nên vòng xoáy giảm dân số trong tương lai. Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore là những minh chứng rõ rệt: mức sinh thấp, cộng với giá nhà cao đã làm thiếu hụt lao động trẻ, đẩy gánh nặng an sinh và kìm hãm tăng trưởng kinh tế.
Để tránh rơi vào vòng xoáy tương tự, Nhà nước cần có chính sách đồng bộ nhằm kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý, mở rộng nguồn cung nhà giá phải chăng, hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà, đồng thời kết hợp các biện pháp khuyến khích kết hôn và sinh con, bảo đảm nền tảng nhân khẩu học ổn định cho phát triển bền vững.
Thứ nhất, tiếp tục thúc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao. Đồng thời phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua, trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ lực trong việc hình thành và phát triển quỹ nhà ở này, để đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm đối tượng thu nhập thấp và người trẻ chưa có điều kiện mua nhà.
Thứ hai, Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, thông qua các chính sách ưu đãi như đơn giản hóa thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng, hay cộng điểm ưu tiên khi tham gia đấu thầu các dự án sau.
Thứ ba, cần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi mô hình kinh doanh từ “xây để bán” sang “xây để cho thuê”, hướng đến việc khai thác dòng tiền ổn định và bền vững trong dài hạn. Đây là mô hình đã được nhiều nước phát triển áp dụng thành công. Mô hình này có thể được hỗ trợ thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REITs), hoặc các mô hình hợp tác công - tư, trong đó Nhà nước đóng vai trò cung cấp quỹ đất và hạ tầng, còn doanh nghiệp đảm nhiệm việc đầu tư và vận hành thông qua các đơn vị quản lý chuyên biệt.