VARS: Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn từ quý II/2025 nhưng vẫn còn rủi ro tiềm ẩn

Diễn biến các phân khúc

Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2025 đã có những khởi động đầu tiên nhằm kích hoạt chu kỳ mới. Mặc dù chưa có sự bùng nổ trên diện rộng, nhưng nguồn cung và thanh khoản trên thị trường đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, đặc biệt so với giai đoạn trầm lắng ở năm 2023.

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị cho thấy, quý I/2025, nguồn cung toàn thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng một nửa quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý I/2024. Còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.

Nguồn cung nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024. Nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, hàng trăm dự án cũng đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.

VARS nhận định thị trường địa ốc sẽ có sự khởi sắc rõ nét trong quý II/2025 khi nguồn cung phục hồi nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý trên nền tảng kinh tế tăng trưởng, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp... Tuy nhiên vẫn còn rủi ro liên quan đến sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.

Phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường với mức giá duy trì đà tăng trưởng ổn định. Giá bán sơ cấp tăng mạnh khi nguồn cung được định vị và phát triển ở phân khúc ngày càng cao cấp. Còn giá bán thứ cấp tiếp tục đi ngang, giảm nhẹ ở một số thị trường đã tăng nóng.

Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Các lô đất tách thửa, pháp lý đảm bảo ở các khu vực có hạ tầng triển khai tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt. Đất đấu giá thành công tiếp tục ghi nhận mức giá cao gấp nhiều lần.

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phát triển với mặt bằng giá duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn nhờ vào hàng loạt các yếu tố tạo động lực tăng giá trong khi phần lớn các nhà đầu tư vẫn chưa chịu áp lực lớn về dòng tiền. Tuy nhiên, đà tăng giá của thị trường sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

3 kịch bản cho thị trường bất động sản quý II/2025

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, khác với sự im ắng của cùng kỳ năm trước, quý I/2025 được kích hoạt bởi hàng loạt động thái chuẩn bị “bung hàng” từ các chủ đầu tư. Hàng loạt sự kiện đã được tổ chức, từ gặp gỡ đại lý, đến hoạt động kick-off và đẩy mạnh truyền thông của các dự án mới. Hầu hết các hoạt động này đều là bước chuẩn bị mở bán trong năm 2025.

Dự báo nếu không có những tác động bất thường, từ quý II/2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường, đón đầu chu kỳ mới.

Đồng thời, các chuyên gia từ Dat Xanh Services – FERI đưa ra dự báo, 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản quý II/2025 bao gồm:

Kịch bản lý tưởng đó là, nguồn cung mới tăng 25% - 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8% - 10%, giá bán tăng 5 - 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 40%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 20% - 25%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 3% - 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 15% - 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán giữ nguyên không tăng, và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%. Đây là kịch bản cẩn trọng, nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều biến số.