Thanh khoản trầm lắng
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, quý II, TP HCM có hơn 600 căn nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố liền kề) chào bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán), trong đó lượng hàng mở bán lần đầu chỉ khoảng 80 căn, còn lại là hàng cũ.
Tính chung nửa đầu năm, thành phố có khoảng 700 căn nhà liền thổ được đưa ra thị trường nhưng chỉ 170 căn có giao dịch thành công, tỷ lệ tiêu thụ dưới 24%.
Nghiên cứu từ Công ty tư vấn bất động sản DKRA Group cũng cho thấy xu hướng tương tự. Trong quý vừa qua, TP HCM và các địa phương lân cận (Tây Ninh, Đồng Nai) có khoảng 85 dự án nhà liền thổ chào bán, cung cấp gần 8.800 sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, giao dịch ghi nhận chỉ tầm 3.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 39%. Riêng TP HCM có khoảng 100 căn mở bán thành công, sức tiêu thụ tầm 20-25% rổ hàng sơ cấp.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP HCM, cho biết lý do chính khiến phân khúc nhà liền thổ thanh khoản trầm lắng là do nguồn cung kém đa dạng và giá bán quá cao. Trong quý vừa qua, hơn 87% nguồn hàng mở bán là hàng tồn kho, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình khoảng 330 triệu đồng mỗi m2. Đây phần lớn là các căn diện tích lớn, vị trí không đắc địa nên khó tiếp cận người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Theo bà Giang, người mua ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn, nhất là với sản phẩm giá trị cao như biệt thự, nhà phố. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, người dân có xu hướng tìm sản phẩm vừa túi tiền hơn, khiến những căn nhà giá cao càng khó bán.
Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết mặt bằng giá bình quân nhà liền thổ tại TP HCM hiện dao động 183-250 triệu đồng mỗi m2, tăng 2-5% so với quý trước. "Giá bán cao trong khi nguồn hàng kém đa dạng là yếu tố khiến thanh khoản nhà liền thổ khó có đột phá", ông David Jackson cho hay.
Trong khi, theo báo cáo từ JLL Việt Nam giá biệt thự và nhà phố mở bán mới trong quý IV/2024 đạt trung bình 430 triệu đồng/m2, tăng 11% so với năm 2023. Mức giá trung bình của nhà liền thổ tại thành phố dao động từ 30-120 tỷ đồng/căn.
Vẫn sẽ là phân khúc tiềm năng?
Mặc dù đang đối diện nhiều khó khăn nhưng nhiều ý kiến cho rằng, nhà liền thổ vẫn sẽ là phân khúc nhiều tiềm năng trong thời gian tới nhờ lợi thế về quyền sở hữu lâu dài, giá trị gia tăng theo thời gian, cùng với nhu cầu ở thực cao.
Một trong những yếu tố then chốt khiến nhà liền thổ giữ được sức hút chính là tính khan hiếm. Tại TP.HCM, quỹ đất ngày càng hạn chế, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm. Đồng thời, các chính sách siết chặt pháp lý và quy hoạch đô thị cũng khiến việc phát triển các dự án nhà liền thổ mới trở nên khó khăn hơn.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn là phân khúc được nhiều người quan tâm, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và thượng lưu, bởi đây là sản phẩm gắn liền với giá trị sử dụng thực, mang lại cảm giác an toàn về pháp lý cũng như khả năng tăng giá bền vững.”
Sau giai đoạn đầu cơ và lướt sóng giảm mạnh, thị trường đang chuyển hướng về nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Nhà liền thổ – với không gian sống rộng rãi, tính riêng tư cao, phù hợp với mô hình gia đình đa thế hệ – đáp ứng được nhu cầu này.
TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chia sẻ: “Đối với người Việt, việc sở hữu nhà đất luôn là ưu tiên hàng đầu. Trong bối cảnh kinh tế dần ổn định và lãi suất cho vay có xu hướng giảm, nhu cầu mua nhà liền thổ để ở hoặc đầu tư giữ tài sản sẽ tiếp tục gia tăng.”
Ngoài ra, xu hướng chuyển dịch dân cư về các quận ngoại thành như Bình Tân, Hóc Môn, Nhà Bè, Thủ Đức… cũng đang mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ cho phân khúc này, khi người dân tìm kiếm không gian sống thoáng đãng hơn nhưng vẫn trong tầm kết nối với trung tâm.
So với chung cư – thường có thời hạn sở hữu và chịu nhiều chi phí vận hành – nhà liền thổ là sản phẩm mang tính sở hữu lâu dài, không bị khấu hao giá trị qua thời gian. Đặc biệt trong giai đoạn thị trường còn tiềm ẩn rủi ro, nhà liền thổ trở thành kênh "trú ẩn" an toàn cho dòng vốn trung và dài hạn.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): “Nếu xét về yếu tố pháp lý, tính thanh khoản và mức độ ổn định, nhà liền thổ là loại hình có sức đề kháng tốt hơn trước những biến động của thị trường.”