Giai đoạn mới của bất động sản
TP Hồ Chí Minh từ lâu đã được xem là “thủ phủ” bất động sản của cả nước, nơi hội tụ đầy đủ các phân khúc từ căn hộ, nhà phố, đất nền cho tới văn phòng, khu công nghiệp. Sau giai đoạn trầm lắng 2022 – 2023, thị trường đang cho thấy những tín hiệu bước vào một chu kỳ mới với nhiều chuyển động rõ rệt, vừa mang tính thanh lọc vừa mở ra cơ hội cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.
Trước hết, yếu tố pháp lý và chính sách đã và đang đóng vai trò quan trọng. Từ đầu năm 2025, nhiều quy định mới trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực, giúp tháo gỡ vướng mắc về thủ tục, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án. TP HCM là địa phương có lượng dự án bị “treo” lớn, nên sự thay đổi này mang tính “giải phóng” mạnh mẽ nguồn cung. Theo số liệu sơ bộ, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư tại TP HCM đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ 2024.
Thứ hai, cơ sở hạ tầng tiếp tục là động lực dẫn dắt. Hàng loạt công trình trọng điểm như Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) dự kiến vận hành chính thức cuối năm nay, Vành đai 3 được đẩy nhanh tiến độ, cùng kế hoạch mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất đang tạo hiệu ứng lan tỏa đến giá trị bất động sản khu vực lân cận. Đặc biệt, khu Đông (TP Thủ Đức) và khu Tây (Bình Chánh, Hóc Môn) được dự báo sẽ hưởng lợi nhiều nhất.
Thứ ba, cấu trúc nhu cầu cũng có sự thay đổi. Nếu giai đoạn trước, đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, thì nay nhu cầu ở thực, nhu cầu thuê và đầu tư dài hạn ngày càng chiếm ưu thế. Các dự án căn hộ tầm trung, có mức giá 40–60 triệu đồng/m², gần các tuyến giao thông huyết mạch, đang được săn đón mạnh. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp, shophouse phục vụ thương mại và căn hộ cho thuê cũng nổi lên như kênh đầu tư tiềm năng khi dòng vốn FDI vào TP HCM liên tục tăng.
Tuy nhiên, giai đoạn mới cũng đi kèm sự chọn lọc khắt khe. Nhà đầu tư không còn dễ dàng “lướt sóng” mà buộc phải nghiên cứu kỹ pháp lý, tiềm năng hạ tầng và nhu cầu thực tế. Doanh nghiệp bất động sản phải chuyển hướng từ phát triển theo phong trào sang tập trung vào chất lượng sản phẩm, tiến độ và minh bạch. Điều này góp phần tạo ra một thị trường bền vững hơn.
Có thể thấy, bất động sản TP HCM đang bước sang giai đoạn phục hồi và tăng trưởng có chọn lọc, nơi mà chính sách, hạ tầng và nhu cầu thực cùng hội tụ để hình thành một chu kỳ phát triển mới. Với sự thay đổi này, thị trường hứa hẹn không còn là “cuộc chơi” của số đông mà là cơ hội cho những nhà đầu tư, doanh nghiệp biết nắm bắt xu thế và kiên định chiến lược dài hạn.
Kỳ vọng mức giá mới hợp lý hơn
Theo dữ liệu từ Báo cáo quý II/2025 của Savills, giá bán sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh cũ trong năm 2024 và quý I/2025 ở mức khoảng 90 triệu đồng/m².
Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vốn có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m², với phần lớn các dự án nằm dưới mức này.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.
Theo bà Hương, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm, và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu. Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ khó có xu hướng giảm như kỳ vọng từ một số nhà đầu tư mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng.
Theo Savills, trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như: lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án.