TOD – Mô hình đô thị nén tạo cú huých phát triển
Theo định nghĩa của CBRE Việt Nam, TOD là mô hình đô thị mật độ cao, đa chức năng, nơi nhà ở – thương mại – văn phòng – vui chơi giải trí được tích hợp trong bán kính 400–800 m quanh nhà ga metro. Nguyên tắc cốt lõi của mô hình là tối ưu hóa giá trị đất ven nhà ga, đồng thời khuyến khích cư dân sử dụng phương tiện công cộng thay vì phương tiện cá nhân.
Nhờ tính kết nối cao và sự tập trung tiện ích, các khu vực TOD trở thành nơi sinh sống lý tưởng, hình thành cộng đồng năng động, bền vững và góp phần giảm phát thải. Đây cũng là yếu tố giúp mô hình được nhiều thành phố lớn trên thế giới ứng dụng thành công.
Báo cáo của CBRE ghi nhận: các dự án bất động sản nằm trong vùng ảnh hưởng TOD có giá trị cao hơn đáng kể so với các khu vực khác. Đặc biệt, các dự án có tuyến metro đi qua đã chứng kiến mức tăng giá rõ rệt trong thập kỷ qua, phản ánh nhu cầu ở thực cũng như kỳ vọng về khả năng kết nối vượt trội.
Việc các khu vực TOD được phép tăng mật độ dân cư, hệ số sử dụng đất và yêu cầu phải kết nối trực tiếp với nhà ga (ngầm hoặc trên cao) càng tạo thêm lợi thế vượt trội cho loại hình bất động sản này.
Theo CBRE, TOD được ví như “bộ não” của đô thị mới TP.HCM, giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo trong bối cảnh thành phố hướng đến mô hình siêu đô thị sau sáp nhập. TOD giúp giải quyết đồng thời nhiều vấn đề: Giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường; Hạn chế phát triển dàn trải, thúc đẩy đô thị nén và đa trung tâm; Tối ưu sử dụng đất, cho phép xây dựng cao tầng, tập trung dân cư
Tuy nhiên, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, thành công của TOD không phụ thuộc vào số lượng tuyến metro, mà ở “1 km cuối cùng” – khoảng cách đi bộ hoặc trung chuyển để tiếp cận nhà ga. Đây là yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa mô hình TOD thành công như Seoul và những nơi còn hạn chế như Bangkok.
TP.HCM thí điểm 11 khu TOD, trọng điểm dọc metro và các vành đai
TP.HCM hiện triển khai thí điểm 11 khu TOD với tổng diện tích 1.700 – 1.800 ha, tập trung dọc tuyến metro số 1, metro số 2 và Vành đai 3. Riêng khu vực Dĩ An (cũ) đã quy hoạch khoảng 420 ha theo định hướng TOD.
Đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho biết thành phố đang rà soát và khai thác quỹ đất quanh metro. Tuyến metro số 1 có hơn 160 ha đất tại TP. Thủ Đức phù hợp phát triển TOD. Đồng thời, thành phố nghiên cứu phạm vi 500–1.000 m quanh metro số 2 để tối ưu hóa quỹ đất và tránh lãng phí.
Các khu đô thị TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành – Tham Lương cũng được đẩy nhanh thủ tục để có thể khởi công vào cuối năm 2025. Nghị quyết 38 của HĐND TP.HCM được đánh giá là nền tảng pháp lý quan trọng, tạo động lực phát triển cho hệ thống đường sắt đô thị và TOD trong thời gian tới.
Ở góc nhìn kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhận định 10 năm tới, TP.HCM sẽ chứng kiến sự gia tăng dân số mạnh mẽ. Điều này thúc đẩy nhu cầu về các khu đô thị tích hợp theo mô hình TOD, đặc biệt tại các khu vực còn quỹ đất lớn.
Ông cho biết, tuyến metro số 1 đã thể hiện xu hướng rõ nét khi bất động sản quanh tuyến tăng giá mạnh nhờ nhu cầu thực tế của người dân. Các khu vực từ Thủ Đức đến Long Thành – nơi sở hữu quỹ đất rộng và khả năng mở rộng hạ tầng – sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc “đón sóng” dân số tăng thêm.
TOD đang trở thành chiến lược phát triển cốt lõi của TP.HCM, tạo động lực đưa thành phố tiến gần hơn đến mô hình đô thị hiện đại, bền vững và có khả năng cạnh tranh quốc tế. Trong bối cảnh hạ tầng giao thông công cộng được thúc đẩy, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục có sự dịch chuyển mạnh về các khu vực dọc metro và các vành đai chiến lược.