Kịch bản nào cho thị trường cuối năm?
Những tháng cuối năm 2025 đang được giới chuyên gia đánh giá là giai đoạn “tăng tốc thận trọng” của thị trường bất động sản. Nhiều tín hiệu phục hồi đã xuất hiện rõ nét hơn khi nguồn cung mới tăng nhẹ, giao dịch dần cải thiện và tâm lý người mua chuyển từ chờ đợi sang tìm kiếm cơ hội.
Dù vậy, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng, phản ánh sự lệch pha giữa cung – cầu ở các đô thị lớn và áp lực chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Bối cảnh này tạo nên nhiều dự báo trái chiều cho quý IV và đầu năm 2026, khi thị trường có khả năng phân hóa mạnh tùy thuộc vào tiến độ tháo gỡ pháp lý, mặt bằng lãi suất và sức hấp thụ thực tế của từng phân khúc.
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) dự báo thị trường bất động sản cuối năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý III. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản: thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.
Trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng mạnh 40% – 50%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 8% – 9%, giá bán tăng 10% – 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40% – 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, phản ánh kỳ vọng thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ nét.
Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25% – 35%, lãi suất ở mức 9% – 11%, giá bán tăng 5% – 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35% – 40%. Theo bà Liên, đây là kịch bản khả thi nhất, phù hợp với bối cảnh kinh tế vĩ mô và tín hiệu hồi phục đang dần rõ hơn.
Ở kịch bản thách thức, nguồn cung chỉ tăng 5% – 15%, lãi suất thả nổi có thể lên tới 10% – 12%, giá bán tăng 2% – 5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20% – 30%. Đây là kịch bản phản ánh trạng thái thận trọng, cho thấy thị trường bước vào chu kỳ hồi phục chậm.
Bước sang quý IV, bà Liên dự báo thị trường sẽ xuất hiện ba xu hướng nổi bật, đó là giá bán tăng, nhu cầu tăng và giá thuê tăng. Đây là chỉ dấu của sự chuyển dịch tâm lý từ “quan sát” sang “tham gia”, đồng thời cho thấy cầu thực đang quay trở lại. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục có xu hướng dịch chuyển từ Bắc vào Nam, tập trung tại các đô thị lớn và các khu vực hưởng lợi hạ tầng. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở được xem là lực kéo chính của thị trường.
Cẩn trọng rủi ro tín dụng
Ở một chia sẻ mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 9 tháng đạt khoảng 13%, nhưng riêng tín dụng bất động sản đã tăng gần 20%, đặc biệt tháng 8 và 9 tăng rất mạnh.
Theo ông, trong giai đoạn bình thường chỉ cần tăng trưởng tín dụng vừa phải đã đủ tạo "sóng" bất động sản, nhưng hiện nay, dù dòng vốn vào lĩnh vực này mạnh vẫn không tạo được "sóng" hay thanh khoản như mong muốn.
Ông Hiển cho biết hiện một số ngân hàng sẵn sàng cho khách hàng vay tiền trước để đặt cọc, trong khi nguyên tắc thông thường là ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản, còn người mua phải tự có ít nhất 30% vốn đối ứng.
"Việc này cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại", ông đánh giá
Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 (phụ trách TP.HCM và Đồng Nai) cũng đã cảnh báo rủi ro cho vay đặt cọc trong văn bản gửi các ngân hàng đầu tháng 11. Cơ quan này cho rằng việc cấp tín dụng theo thỏa thuận đặt cọc tiềm ẩn nguy cơ pháp lý và nợ xấu, bởi khả năng thu hồi vốn phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ dự án.
Trước diễn biến đó, Bộ Xây dựng khuyến nghị giám sát chặt dòng tín dụng, đồng thời ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án thương mại giá phù hợp, thay vì để vốn tiếp tục chảy vào đầu cơ. Theo đánh giá của Bộ, đây là điều kiện cần thiết để ngăn nguy cơ lặp lại chu kỳ "tăng nóng - đóng băng" từng xảy ra những năm trước.
Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng cho rằng cần xem xét đánh thuế tài sản thứ hai hoặc ưu đãi lãi vay cho người mua nhà lần đầu để hướng dòng tiền vào nhu cầu ở thực.
Theo ông Hiển, những nhà đầu tư có năng lực tài chính, chọn đúng sản phẩm và vị trí rõ ràng vẫn sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn. Tuy nhiên, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn cần được kiểm soát, nếu không thị trường sẽ mãi ở thế tín dụng cao nhưng thanh khoản thấp.