Tín hiệu phục hồi rõ nét sau hai năm chững lại
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch đất nền trong quý III/2025 tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2024, tập trung tại các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Ninh, Hưng Yên và Quảng Ninh.
Giá bán trung bình ở nhiều khu vực đã ngừng giảm, thậm chí nhích nhẹ 5–10% so với cuối năm ngoái. Ở phía Nam, Long An và Đồng Nai ghi nhận lượng tìm kiếm tăng lần lượt 28% và 34% theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong khi Hà Nội và Hưng Yên cũng tăng hơn 20%. Nhiều sàn giao dịch cho biết, tâm lý nhà đầu tư đã ổn định hơn, không còn “đứng ngoài quan sát” như năm 2023.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, thừa nhận thị trường bất động sản năm 2025 đã hồi sinh mạnh mẽ khi phần lớn các dự án mới mở bán luôn trong tình trạng cháy hàng, tăng giá. Tính đến hết tháng 9, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, trong đó phần lớn là căn hộ. Giá bán cũng vì thế tăng mạnh. Như tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm quý I/2025 và 33% so với cùng kỳ năm 2024.
Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. "Sau giai đoạn dài rơi vào trầm lắng, năm 2025 đang đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Khác với các chu kỳ phục hồi trước đây, vốn chủ yếu dựa vào dòng tiền đầu cơ và cơn sốt giá, sự hồi sinh lần này được nhận định mang tính nền tảng, đến từ ba yếu tố cốt lõi: dòng vốn lành mạnh, khung pháp lý rõ ràng và cơ cấu sản phẩm dần cân bằng.
Nếu như vốn là "dòng máu" thì pháp lý chính là "xương sống" của thị trường", ông Thắng phân tích. Thực tế, nhiều năm qua, hàng trăm dự án bị ách tắc bởi sự chồng chéo của luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Tới năm 2025, với việc các luật sửa đổi đồng loạt có hiệu lực và cơ chế đặc thù cho một số địa phương, hàng loạt dự án đã được "giải cứu" khỏi tình trạng đình trệ. Sự thay đổi này không chỉ tăng cung ra thị trường mà còn củng cố niềm tin cho nhà đầu tư lẫn người dân, điều vốn bị xói mòn trong giai đoạn khủng hoảng.
“Khẩu vị” đầu tư thay đổi – thận trọng và chọn lọc hơn
Nếu giai đoạn 2019–2022, nhà đầu tư “chuộng” đất vùng xa, đất nông nghiệp hoặc đất chưa có sổ đỏ với kỳ vọng “ăn theo quy hoạch”, thì nay, tâm lý đã thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nhận định: “Đất nền vẫn là kênh đầu tư ưa thích của người Việt vì tiềm năng sinh lời cao, nhưng khẩu vị bây giờ đã khác. Nhà đầu tư không còn ‘mua bằng tin đồn’, mà đòi hỏi dự án phải có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và tính thanh khoản rõ ràng.”
Một khảo sát của DKRA Việt Nam cho thấy, có tới 72% nhà đầu tư hiện chỉ lựa chọn đất nền có sổ đỏ riêng, hoặc nằm trong khu dân cư đã hình thành. Chỉ còn 15% chấp nhận đầu tư đất “chờ quy hoạch” như giai đoạn trước. Điều này phản ánh sự chuyển dịch mạnh mẽ từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng nhận định: “Đất nền mang tính đầu tư cao, giá trị thường tăng nhanh hơn so với căn hộ, nhất là ở các tỉnh có dư địa phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, hạn chế lớn là khó tạo ra dòng tiền ổn định như cho thuê căn hộ".
Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, phân tích: “Căn hộ phù hợp với người mua có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê. Đất nền lại khác, thường chỉ sinh lời khi chuyển nhượng, không tạo được dòng tiền đều đặn".
Như vậy, có thể thấy đất nền hấp dẫn với nhà đầu tư ngắn hạn nhờ khả năng tăng giá nhanh, nhưng lại tiềm ẩn rủi ro thanh khoản nếu thị trường chững lại. Trong khi đó, căn hộ mang đến sự ổn định và dễ theo dõi dòng tiền hơn.
Như vậy, đất nền khác biệt căn hộ ở chỗ linh hoạt hơn trong chính sách bán và tiềm năng tăng giá nhanh, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro pháp lý và thanh khoản. Căn hộ lại ổn định, dễ kiểm soát dòng tiền, ít rủi ro nhưng biên độ tăng giá hạn chế.
Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu tài chính và khẩu vị rủi ro trước khi lựa chọn kênh phù hợp: nếu muốn tăng giá nhanh và chấp nhận rủi ro, đất nền là lựa chọn; nếu ưu tiên ổn định, dòng tiền đều đặn, căn hộ vẫn là kênh đầu tư đáng cân nhắc.