Thị trường BĐS bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhờ lực đẩy từ pháp lý, hạ tầng và dòng vốn FDI
Luật Đất đai 2024 – với việc loại bỏ khung giá đất cũ, thay bằng bảng giá đất sát thực tế – đã giúp minh bạch hóa thị trường, gỡ nút thắt cho nhiều dự án từng bị đình trệ. Từ quý II đến nay, thị trường chuyển dịch từ trạng thái phục hồi sang giai đoạn tăng trưởng cao trào, đặc biệt tại TP.HCM. Mức độ quan tâm đối với các loại hình BĐS bán ghi nhận mức tăng 10-15% theo tháng, nổi bật là phân khúc chung cư (+13%) và nhà riêng (+11%).
Bên cạnh đó, quyết định sáp nhập địa giới hành chính từ ngày 1/7/2025 giữa TP.HCM và hai tỉnh Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá là một trong những cú hích lớn nhất năm. Sự kiện này không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, mà còn giải phóng một quỹ đất đáng kể cho nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp tích hợp.
Dọc các tuyến giao thông liên vùng, quy hoạch đô thị theo định hướng giao thông (Transit Oriented Development – TOD) đã được triển khai thí điểm trên hơn 7.300 ha, tại 11 điểm quanh các tuyến metro và đường vành đai. Điều này thúc đẩy xu hướng giãn dân ra khu vực ven đô, đặc biệt tại các đại đô thị tích hợp (all-in-one) – nơi đáp ứng được nhu cầu về nhà ở giá hợp lý cho đại bộ phận người dân.
Nguồn cung bất động sản tại phía Nam tăng mạnh, trong khi dòng tiền từ phía Bắc có xu hướng dịch chuyển rõ rệt. Phân khúc căn hộ vẫn đóng vai trò dẫn dắt thị trường, nhờ vào lực cầu ở thực gia tăng từ tầng lớp trung lưu mới.
Mặt bằng giá BĐS tiếp tục xu hướng đi lên, đặc biệt ở đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m² (+5,6% theo quý và +33% so với cùng kỳ 2024). TP.HCM còn vượt trội hơn, với giá trung bình 89 triệu đồng/m², tăng đến 36%. Một số dự án cao cấp ghi nhận giá bán từ 130-200 triệu đồng/m², thậm chí lên đến 400-500 triệu đồng/m² tại trung tâm.
Tuy nhiên, phân khúc nhà ở giá rẻ, dưới 40 triệu đồng/m², đang thiếu hụt nghiêm trọng. Đây là điểm nghẽn khiến người có thu nhập trung bình và thấp khó tiếp cận nhà ở, dù nhu cầu rất lớn.
Yếu tố vĩ mô tiếp tục ủng hộ thị trường BĐS. GDP quý II/2025 tăng mạnh 7,96%; FDI đăng ký 7 tháng đầu năm tăng 8,4% – là nền tảng quan trọng cho kỳ vọng hồi phục dài hạn. Dự kiến trong nửa cuối năm, thị trường sẽ chào đón thêm khoảng 25.000 sản phẩm mới, góp phần cải thiện nguồn cung và thanh khoản trên thị trường sơ cấp.
TP.HCM và vùng ven: Tăng tốc sau sáp nhập, Dĩ An nổi lên như điểm sáng
Sau quá trình sáp nhập, thị trường BĐS TP.HCM quý IV/2025 chứng kiến sự sôi động rõ rệt, đặc biệt ở khu vực đô thị mở rộng và các đô thị vệ tinh. Nguồn cung căn hộ và đất nền tăng mạnh, giao dịch ước tính tăng 20-30% so với nửa đầu năm. Các doanh nghiệp địa ốc tăng tốc phát triển dự án nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng 2026.
Lực đẩy đến từ loạt yếu tố như hạ tầng kết nối hoàn thiện, lãi suất ổn định, dòng FDI đổ vào các KCN và tốc độ đô thị hóa nhanh. Với hơn 1 triệu lao động trẻ gia nhập thị trường mỗi năm, nhu cầu ở thực tiếp tục là động lực tăng trưởng bền vững. Thống kê cho thấy, giá sơ cấp căn hộ hiện đạt mức 3.729 USD/m² (khoảng 89 triệu đồng/m²), tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Bình Dương cũ – nơi có tỷ lệ hấp thụ đạt 70-74%. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m².
Dĩ An – hiện đã thuộc TP.HCM sau sáp nhập – đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ về giá trị bất động sản. Nằm liền kề trung tâm TP.HCM và kết nối trực tiếp qua tuyến Metro số 1, vành đai 3 và cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn, khu vực này hưởng lợi lớn từ hạ tầng.
Tốc độ tăng giá BĐS tại Dĩ An trong năm 2025 đạt trung bình 20-30%, nhờ hiệu ứng lan tỏa từ Thủ Đức và sự dịch chuyển dân số ra vùng ven. Với vị trí chiến lược và vai trò là trung tâm công nghiệp – đô thị sôi động, Dĩ An đang thu hút lượng lớn lao động trẻ, kỹ sư và chuyên gia từ các KCN lớn.
Theo các chuyên gia, giai đoạn 2025-2027, Dĩ An được dự báo đạt tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) tới 38%, khi hướng đến mục tiêu trở thành đô thị loại I và hưởng lợi từ sự phát triển của Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Đức. Mặt bằng giá căn hộ tại đây được kỳ vọng neo ở mức 50 – 70 triệu đồng/m², với nguồn cung dưới 40 triệu đồng gần như biến mất.