Cung tăng nhưng giá vẫn cao
Mới đây, tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, trong 9 tháng đầu năm, cả nước có hơn 1.810 dự án nhà ở, khu đô thị mới đang triển khai, trong đó có 1.071 dự án nhà ở thương mại với quy mô khoảng 398.123 căn hộ.
Ngoài ra, có 478 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và 312 dự án nhà ở xã hội với khoảng 245.469 căn.
Tính đến tháng 9/2025, tổng số giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 430.769, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TPHCM ghi nhận mức giá bán bình quân đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm. Một số dự án hạng sang có giá vượt 150 triệu đồng/m2.
Còn giá đất nền tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 60 - 100 triệu đồng/m2, tại TP.HCM dao động 60 - 120 triệu đồng/m2, trong khi một số khu vực ven đô và vùng phụ cận có giá chào bán lên tới 200 triệu đồng/m2. Giá nhà ở xã hội mới chủ yếu trong khoảng 15 - 25 triệu đồng/m2, có biến động nhẹ.
Đáng chú ý, các chính sách hỗ trợ nhà ở tiếp tục được triển khai mạnh mẽ. Đến tháng 7/2025, cả nước đã hỗ trợ được 34.754 hộ nghèo có công với cách mạng về nhà ở. Đến tháng 8, có thêm 58.040 hộ nghèo được hỗ trợ xây dựng, sửa chữa nhà ở, vượt tiến độ so với quy định.
Theo các chuyên gia, giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội dù giá mềm hơn nhưng nguồn cung còn hạn chế, chưa đủ cân đối với nhu cầu thực tế.
Có thể thấy rằng, đối với nhà ở xã hội, giá bán phổ biến 15 - 25 triệu đồng/m2. Và với căn hộ 50m2, người dân phải chi từ 750 triệu đồng đến 1,25 tỷ đồng. Dù rẻ hơn nhiều so với nhà thương mại, nhưng với mức thu nhập trung bình hiện nay, người lao động vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận.
Bên cạnh đó, nhìn ở thị trường giao dịch, có 430.769 giao dịch, tăng nhẹ 1%, cho thấy nhu cầu mua bất động sản vẫn có, nhưng không bùng nổ, phản ánh sức mua bị hạn chế bởi giá cao.
“Hạ nhiệt” giá nhà bằng cách nào?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua là bởi sự mất cân bằng giữa cung và cầu.
Ông Châu nhấn mạnh, thị trường đang bị "lệch pha" cung cầu, với cơ cấu sản phẩm như một "kim tự tháp ngược" khi phân khúc nhà ở cao cấp vẫn gần như chiếm lĩnh thị trường, trong khi nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở bình dân lại hạn chế nguồn cung. Điều này không chỉ đẩy mặt bằng giá trung bình lên cao mà còn khiến nhà ở ngày càng xa tầm với của đại đa số người dân.
Một số chuyên gia cũng cho rằng, các chủ đầu tư mới cũng có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp hơn, nâng cấp tiện ích và cảnh quan, làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.
Theo ông Châu, để bình ổn giá bất động sản cần có một hệ thống giải pháp toàn diện, tập trung vào việc tháo gỡ các rào cản pháp lý để tăng nguồn cung, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, đồng thời điều chỉnh các chính sách tài chính, tín dụng và cải cách thủ tục hành chính.
Cụ thể, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, đầu tiên trọng tâm nhất là tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung cho thị trường.
"Yêu cầu cấp bách là phải khẩn trương giải quyết khó khăn cho hàng trăm dự án vẫn đang bị "vướng mắc pháp lý", ngừng triển khai, giúp tái khởi động để đưa một lượng lớn sản phẩm ra thị trường và tránh lãng phí nguồn lực đất đai", ông Châu nhận định.
Song song với tăng nguồn cung, ông Châu cho rằng, việc tái cấu trúc lại sản phẩm sẽ là giải pháp chiến lược để đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân. Ông đề xuất tập trung mạnh vào việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
Để hỗ trợ các giải pháp trên, ông Châu cũng đề xuất điều chỉnh các chính sách tài chính và tín dụng. Đặc biệt là kiến nghị bãi bỏ hoặc sửa đổi khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, là điều khoản đang tạm dừng việc Ngân hàng Chính sách xã hội cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay vốn cho đến sau năm 2030.
Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng gợi ý giải pháp cải thiện chính sách thuế, hướng tới việc giảm gánh nặng và khuyến khích đầu tư. Kiến nghị bổ sung các quy định ưu đãi cụ thể, như áp dụng thuế suất 10% cho các dự án "cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" và đặc biệt là mức thuế suất 6% cho các dự án "nhà ở xã hội chỉ để cho thuê" nhằm khuyến khích mạnh mẽ loại hình này.