Dòng tiền vay mua nhà bị “siết” khi lãi suất tăng
Sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã và đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Đáng chú ý, trong tháng 10 vừa qua, nhiều ngân hàng đã đồng loạt tăng lãi suất huy động. Mức tăng thấp nhất từ 0,1%/năm, cao nhất lên đến 0,7%/năm.
Song song với việc tăng lãi suất, nhiều ngân hàng còn đẩy mạnh chương trình khuyến mãi để hút dòng tiền gửi. Không ít nhà băng đang chạy đua thu hút tiền gửi bằng cách tặng quà hoặc tặng lãi suất cho người gửi tiền.
Thậm chí, nhiều ngân hàng còn tích cực giới thiệu về các gói khuyến mãi dành cho khách hàng gửi tiết kiệm.
Khi lãi suất tăng, dòng tiền vay mua nhà lập tức bị “siết”. Nếu một khoản vay 1 tỷ đồng với kỳ hạn 20 năm tăng lãi suất thêm 1%, số tiền trả hàng tháng có thể đội thêm vài trăm nghìn đồng. Với khoản vay lớn hơn, áp lực tài chính càng nặng. Điều này khiến người mua ở thực — vốn đã chịu áp lực giá nhà tăng kéo dài — trở nên thận trọng hơn khi quyết định vay nợ dài hạn.
Một điểm đáng chú ý là tỷ lệ người mua nhà sử dụng vốn vay tại các đô thị lớn hiện chiếm từ 50–70%, đặc biệt ở nhóm căn hộ trung cấp và bình dân. Do đó, khi lãi suất rục rịch tăng, nhu cầu mua ở thực giảm tốc là điều khó tránh khỏi. Các môi giới cho biết lượng khách đi xem nhà vẫn nhiều, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch giảm vì người mua muốn “nghe ngóng” xem lãi suất có tiếp tục tăng trong năm 2026 hay không.
Không chỉ người mua nhà, nhà đầu tư dùng đòn bẩy cũng chịu ảnh hưởng. Phân khúc đất nền — vốn phụ thuộc nhiều vào vay ngân hàng — là nơi phản ứng mạnh nhất. Một số nhà đầu tư đã vay mua đất giai đoạn thị trường sôi động 2024–2025 nay buộc phải bán bớt tài sản để giảm áp lực lãi vay. Tình trạng rao bán cắt lỗ xuất hiện rải rác ở một số khu vực vùng ven như Hòa Lạc, Đông Anh (Hà Nội) hay Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), dù chưa tạo thành làn sóng nhưng cho thấy tín hiệu dòng tiền đang bị thắt chặt.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp bất động sản cũng chịu tác động khi chi phí vốn tăng. Nhiều doanh nghiệp đang phải tiếp cận tín dụng với mức lãi suất cao hơn, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu giai đoạn 2025–2026 vẫn rất lớn. Điều này khiến họ phải đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ mạnh như hỗ trợ lãi suất 12–24 tháng, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu cao để kích cầu người mua. Tuy nhiên, các biện pháp này chỉ thực sự hiệu quả với dự án pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng tốt.
Thanh khoản bất động sản chịu áp lực lớn
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng. Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường.
Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép, chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.
Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất.
Thực tế, ngân hàng thường có xu hướng tăng lãi suất tại thời điểm giai đoạn thị trường trầm lắng do nhận thấy rủi ro cao. Khi đó, nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư, nhằm hạn chế thua lỗ, nhất là trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng đều leo thang. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm rõ rệt trong trung hạn.
Một hệ quả khác của việc lãi suất tăng là tác động gián tiếp đến chi phí đầu tư công và hạ tầng. Khi giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công, giải phóng mặt bằng tăng cao, làm chậm tiến độ nhiều dự án giao thông trọng điểm.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tăng giá của các khu vực từng được dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”, khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp rơi vào thế khó.
Kịch bản được nhiều chuyên gia nhận định là: lãi suất 2026 khó quay lại mức thấp như đầu 2025, mà sẽ duy trì ở mức trung bình 10,5–12%/năm cho vay mua nhà. Điều này có thể khiến mặt bằng giá BĐS bắt đầu phân hóa lại:
Những dự án pháp lý tốt, chủ đầu tư uy tín, nhu cầu ở thực cao vẫn giữ giá.
Những nơi bị đẩy giá quá nhanh, không có hạ tầng đột phá hỗ trợ, có thể sẽ xuất hiện điều chỉnh mạnh.
Nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính sẽ phải tái cấu trúc danh mục, có thể gây ra áp lực bán ở từng khu vực.