Thị trường thanh lọc cực mạnh
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2017–2021 và cú điều chỉnh sâu từ 2022, bối cảnh hiện tại cho thấy mô hình đầu tư “lướt sóng”, “đầu cơ đám đông” không còn đất sống. Việc siết tín dụng, dòng trái phiếu doanh nghiệp hơn 230.000 tỷ đồng đến hạn trong giai đoạn 2024–2026, cùng áp lực pháp lý khiến khoảng 70–80% dự án tại Hà Nội và TP.HCM vướng mắc, đã tạo ra một cuộc thanh lọc tự nhiên, loại bỏ dần các chủ đầu tư yếu kém và các giao dịch kém minh bạch từng phổ biến trước đây.
Ngân hàng kiểm soát chặt dòng tiền vào những dự án chưa đủ điều kiện, không cho vay kiểu “đánh cược” như trước, khiến các chủ đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính thật sự. Cùng lúc, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi – có hiệu lực từ 2025 – yêu cầu dự án phải đáp ứng đúng quy trình pháp lý, minh bạch hóa toàn bộ hồ sơ, dòng tiền và nghĩa vụ tài chính trước khi được mở bán.
Điều này khiến nhiều dự án từng bán “lúa non”, hoặc dựa vào các thỏa thuận mập mờ, lập tức bị dừng lại. Theo các hiệp hội ngành, có thời điểm đến 70–80% dự án tại Hà Nội và TP.HCM vướng pháp lý, và chỉ những doanh nghiệp đủ lực, quỹ đất sạch, tài chính bền vững mới có thể vượt qua giai đoạn này để đưa dự án quay lại thị trường.
Thanh khoản suy yếu cũng là yếu tố tiếp tục thúc đẩy quá trình thanh lọc. Nếu năm 2021, lượng giao dịch tăng 40–50% ở nhiều phân khúc thì sang 2023–2024, mức giảm lên đến 60–70% tại một số khu vực từng xảy ra sốt đất. Giá bán neo cao trong khi sức mua giảm khiến thị trường bước vào thời kỳ “kiểm tra sức khỏe” toàn diện. Các dự án xa trung tâm, đất nền vùng ven, phân lô tự phát – vốn là nơi “trú ẩn” của dòng tiền đầu cơ – trở thành điểm sụt giảm giá mạnh nhất. Ngược lại, những dự án có pháp lý tốt, vị trí rõ ràng, chủ đầu tư uy tín lại giữ được mặt bằng giá ổn định hơn, thể hiện rõ sự phân hóa chất lượng trong thị trường.
Dòng vốn của nhà đầu tư cá nhân cũng có sự thay đổi mạnh. Nếu trước đây, phần lớn nhà đầu tư dùng đòn bẩy để mua đất nền chờ tăng giá, thì hiện nay tâm lý này gần như chấm dứt. Lãi suất vẫn ở mức 9–11%/năm, cộng với rủi ro giảm giá khiến nhà đầu tư thận trọng hơn bao giờ hết. Dòng tiền quay sang chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm – những kênh linh hoạt hơn và có khả năng tạo lợi nhuận ngắn hạn tốt hơn. Điều này khiến thị trường bất động sản càng sàng lọc rõ rệt: những ai đầu tư dài hạn, tài chính mạnh, có kiến thức phân tích sẽ trụ lại; còn những nhà đầu tư theo phong trào gần như rút khỏi thị trường.
Nhà đầu tư nhỏ lẻ “lo lắng”
Trong bối thị trường đang thanh lọc, nhà đầu tư nhỏ lẻ – vốn dựa nhiều vào tâm lý đám đông, kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và đòn bẩy ngân hàng – đang cảm nhận rõ rệt áp lực của chu kỳ điều chỉnh này.
Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ lo lắng là mặt bằng giá quá cao so với thu nhập và dòng tiền thực tế. Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình năm 2025 đã tăng lên ngưỡng 63–67 triệu đồng/m2; Hà Nội cũng không kém khi mặt bằng giá quanh 55–60 triệu đồng/m2. Đây là mức giá vượt xa khả năng hấp thụ của phần lớn người mua ở thực và cũng khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ khó tìm được mức sinh lời an toàn. Không còn cảnh “xuống tiền là thắng”, thị trường hiện tại đẩy họ vào tình thế cân nhắc nhiều hơn về biên độ tăng giá, tính thanh khoản và rủi ro pháp lý. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà – dù đã hạ so với đỉnh 2023 – vẫn duy trì ở mức 9–11%/năm, đủ lớn để khiến những ai đang vay ngân hàng chịu sức ép dòng tiền liên tục. Với những nhà đầu tư từng mua đất nền 2020–2022 bằng đòn bẩy cao, việc thanh khoản suy giảm 50–60% ở nhiều khu vực càng khiến họ đứng trước nguy cơ “kẹt hàng”, không thể bán cắt lỗ vì giá đã giảm 10–30% tùy địa phương.
Tâm lý thận trọng còn đến từ nỗi lo pháp lý, khi nhiều nhà đầu tư từng trả giá đắt vì các dự án “đặt cọc giữ chỗ”, “bán lúa non” hay “dự án ma” trong giai đoạn bát nháo trước đây. Theo thống kê của các hiệp hội ngành, giai đoạn 2020–2022 đã có hàng chục nghìn nhà đầu tư nhỏ lẻ mắc kẹt trong những dự án chưa đủ pháp lý, dẫn đến vốn chôn nhiều năm mà không có lối ra. Bởi vậy, bước sang 2024–2025, ngay cả những dự án có ưu đãi lớn cũng không đủ hấp dẫn họ khi pháp lý chưa hoàn chỉnh. Điều này khiến thanh khoản tiếp tục trì trệ, tạo vòng xoáy tâm lý khiến thị trường càng chậm phục hồi. Bên cạnh đó, việc dòng tiền đầu tư phân tán sang chứng khoán, vàng và tiền gửi ngân hàng – những kênh có độ linh hoạt cao và lợi suất ngắn hạn tốt – khiến bất động sản mất đi một phần dòng tiền nóng từng nuôi dưỡng các đợt tăng giá mạnh.
Tuy nhiên, theo góc nhìn của nhiều chuyên gia, nỗi lo của nhà đầu tư nhỏ lẻ là dễ hiểu nhưng không nên nhìn thị trường một cách quá bi quan.
Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển từng nhận định rằng giai đoạn thanh lọc này là “tất yếu và lành mạnh”, giúp loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém và những mô hình đầu tư mang tính đầu cơ, từ đó tạo nền tảng cho một thị trường bền vững hơn.
TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng cho rằng bộ luật mới sẽ tạo ra một sân chơi minh bạch, nơi người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn được bảo vệ tốt hơn, còn những ai thiếu kiến thức hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào đòn bẩy sẽ khó tồn tại. Thực tế, cuộc thanh lọc hiện nay đang dần tạo mặt bằng giá hợp lý hơn, buộc người bán phải trở về giá trị thật, đồng thời mở ra cơ hội cho những ai có tài chính ổn định và tầm nhìn trung–dài hạn.