Xu hướng dòng tiền lên ngôi
Bất động sản dòng tiền là hình thức đầu tư bất động sản để cho thuê, mang lại thu nhập định kỳ (hàng tháng, quý hoặc năm). Nhà đầu tư sẽ nhận được dòng tiền từ việc cho thuê, sau khi trừ đi các chi phí như quản lý, bảo trì, sửa chữa và vay thế chấp (nếu có). Khi thu nhập từ cho thuê lớn hơn các chi phí này, dòng tiền của bạn là dương. Đây là hình thức đầu tư an toàn, đáng tin cậy, mang lại thu nhập bền vững và lợi nhuận ổn định.
Nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 năm qua (từ quý I/2015 đến quý I/2025), căn hộ là phân khúc mang lại lợi nhuận tốt nhất cho nhà đầu tư. Cụ thể, trong khi vàng tăng 130%, chứng khoán và gửi tiết kiệm tăng lần lượt 109% và 59%, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng gần 200% (tức tăng khoảng 3 lần).
Lợi nhuận đầu tư căn hộ luôn duy trì mức trung bình từ 12,5 - 20%/năm, tương đương nhà đầu tư bỏ ra 1 tỷ đồng mua căn hộ vào năm 2015, hiện thu về thấp nhất 2 tỷ đồng tiền lời (chưa bao gồm vốn gốc).
Nhìn nhận về các diễn biến của thị trường bất động sản trong 10 tháng đầu năm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang được nhìn nhận một cách “gộp chung” thiếu chính xác. Theo ông, bất động sản là một loại hàng hóa đặc thù, được chia thành nhiều phân khúc, từ cao cấp, trung cấp đến nhà ở xã hội. Mỗi nhóm khách hàng có nhu cầu, khả năng tài chính cũng như kỳ vọng khác nhau. Do đó, việc “gom” tất cả các loại hình để nói về xu hướng giảm giá hay điều chỉnh mặt bằng chung là thiếu cơ sở.
“Thị trường đang hướng đến những loại hình có khả năng khai thác sử dụng thực, đặc biệt là các sản phẩm ở được – đây là biểu hiện rõ nét của tâm lý đầu tư an toàn,” ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh. Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn định, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dần ổn định, nhà đầu tư ưu tiên các tài sản có khả năng sinh lời ổn định thay vì chỉ chờ tăng giá. Khi tâm lý thị trường được củng cố nhờ yếu tố chính sách, lãi suất hay niềm tin vĩ mô, nhà đầu tư mới có xu hướng chuyển dần sang các tài sản mang tính đầu cơ cao như đất nền hoặc nghỉ dưỡng.
Trên thực tế, chung cư và nhà ở liền thổ là hai loại hình dẫn dắt đà phục hồi tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM trong hai năm trở lại đây. Riêng phân khúc đất nền – vốn được xem là “thước đo” của đầu cơ – vẫn đang giảm trung bình 22% trên toàn quốc so với cùng kỳ. Ngoại trừ một đợt tăng ngắn cuối năm 2024 nhờ thông tin sáp nhập hành chính, thị trường đất hầu như không ghi nhận sự phục hồi đáng kể.
Dòng tiền đang tiếp tục “Nam tiến”
Sau hơn 2 năm duy trì tốc độ tăng giá bình quân 20-40%/năm, giá bất động sản tại Hà Nội được dự báo khó có đột biến trong ngắn và trung hạn. Điều này thúc đẩy nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền vào khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM.
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra, vào quý 4/2024, giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội tăng lần lượt 36% và 26%/năm. Trong khi tại TP.HCM mức tăng là 24% và 7%/năm. Bước sang quý 2/2025, căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng 33%, TP.HCM tăng 29%.
Ở phân khúc nhà liền thổ, mức độ tăng giá tại thị trường Hà Nội vẫn “bỏ xa” TP.HCM khi tăng 13%/năm (sơ cấp) và 18%/năm (thứ cấp), trong khi đó, tại TP.HCM con số này giảm 3%/năm (sơ cấp) và chỉ tăng 9% (thứ cấp). Điều này thể hiện sự chênh lệch giá giữa 2 đô thị lớn.
Trong suốt nhiều năm qua, đây cũng là giai đoạn bất động sản Hà Nội vượt lên TP.HCM về mức độ tăng giá. Thông thường, thị trường chung cư Hà Nội lúc thấp hơn TP.HCM khoảng 20- 30%. Đến nay khoảng cách này chỉ còn 5-10%.
Chính việc giá bất động sản Hà Nội tăng quá nhanh ở một giai đoạn rồi chững lại đã thúc đẩy dòng tiền của nhà đầu tư tìm cơ hội ở thị trường phía Nam – nơi được dự báo còn dư địa tăng giá, nhất là sau thời điểm sáp nhập tỉnh thành.
Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dòng tiền phía Bắc có xu hướng dịch chuyển vào Nam do nền giá còn dư địa tăng trưởng. Tỉ lệ nhà đầu tư Hà Nội chiếm 33%, Hải Phòng 24%, Nam Định 24%, Quảng Ninh 10%. Trong 6 tháng đầu năm, nhà đầu tư từ ngoài TP.HCM chiếm đến 75% tổng lượng khách tìm mua bất động sản tại thành phố, trong đó, các tỉnh phía Bắc chiếm 61%.
Tương tự, theo số liệu từ One Mount Group, hiện hơn 50% khách hàng Hà Nội có ý định mua bất động sản tại TP.HCM, trong đó 20% sẵn sàng xuống tiền ngay trong năm nay.
Lý giải nguyên nhân dòng tiền Nam tiến, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, chênh lệch giá là yếu tố chính khiến nhà đầu tư phía Bắc trở lại thị trường miền Nam. Giá nhà Hà Nội đã ở ngưỡng cao, khiến biên lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn. Trong khi đó, bất động sản phía Nam vẫn thu hút dòng tiền nhờ giá còn thấp hơn, dư địa tăng giá theo hạ tầng vẫn khá tốt. Đặc biệt sự quan tâm của khách hàng phía Bắc với các dự án bất động sản ở những khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ hoặc trong hướng quy hoạch TOD của TP.HCM là rất lớn.