Sốt đấu đấu giá
Giá đất đấu giá liên tục lập đỉnh tại nhiều địa phương, bất chấp thực tế hạ tầng không đổi, tiện ích không thêm. Các chuyên gia cảnh báo: khoảng cách ngày càng xa giữa giá trúng và giá trị thực chất không phản ánh sức bật thị trường, mà là dấu hiệu của sự méo mó trong kỳ vọng và hành vi đầu cơ.
Thời gian gần đây, thị trường đấu giá đất chứng kiến hàng loạt phiên đấu giá lập đỉnh về giá trúng, trải rộng từ vùng ven Hà Nội đến các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ. Đáng chú ý, huyện Quốc Oai (Hà Nội) vừa ghi nhận mức giá trúng cao nhất lên tới 119,3 triệu đồng/m² cho một thửa đất tại xã Ngọc Mỹ. Tại Sóc Sơn, một lô đất rộng hơn 108m² tại thôn Thạch Lỗi cũng vừa được chốt giá 120,6 triệu đồng/m², nâng tổng giá trị lô đất lên gần 13,1 tỷ đồng – mức giá khiến ngay cả những nhà đầu tư lão luyện cũng phải dè chừng.
Không chỉ Hà Nội, mặt bằng giá đấu giá đất tại nhiều địa phương khác cũng leo thang bất thường. Ở Hưng Yên, một lô đất tại xã Dân Tiến được chốt giá hơn 158 triệu đồng/m², cao gấp 3,3 lần giá khởi điểm, trong khi Tiền Hải (Thái Bình) cũng ghi nhận mức giá gần 153 triệu đồng/m² cho một lô đất trị giá 23 tỷ đồng. Những con số này không chỉ làm “nóng” bảng giá đất mà còn làm dấy lên câu hỏi về tính thực chất của thị trường.
Theo giới chuyên gia, phần lớn các phiên đấu giá gần đây mang đậm màu sắc đầu cơ hơn là phản ánh nhu cầu thực. Giá khởi điểm ở nhiều nơi được ấn định thấp, dẫn đến tiền đặt cọc không đáng kể, tạo điều kiện để các nhóm “đánh sóng” dễ dàng nhập cuộc. Nhiều người tham gia không phải cư dân địa phương, không có nhu cầu ở thực mà chỉ nhằm đẩy giá, rồi sang tay kiếm lời, hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.
Điều đáng lo ngại là các mức giá trúng đấu giá thường cao hơn giá thị trường từ 50–100%, trong khi hạ tầng và quy hoạch khu vực gần như không thay đổi. Đây là nghịch lý mà các chuyên gia gọi tên là “ảo giác tăng trưởng” – nơi giá đất không được dẫn dắt bởi sức bật kinh tế mà bởi kỳ vọng méo mó và chiến lược thao túng thị trường. Nhiều khu vực lập đỉnh giá đấu giá hiện không có bất kỳ thông tin quy hoạch mới, chưa được hưởng lợi từ sáp nhập hay phát triển hạ tầng – càng cho thấy tính phi thực chất trong các phiên đấu giá.
“Bóng ma” 2008 ùa về?
Cơn “sốt đất” quay lại nhìn từ các cuộc đấu giá đất thời gian qua đang dấy lên không ít kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, đây cũng là thời điểm đáng lo ngại - vì phía sau “con sóng đầu cơ” rất có thể là những cạm bẫy tài chính đã từng lặp lại trong quá khứ, nổi bật nhất là cơn sốt đất thời điểm Hà Tây sáp nhập về Hà Nội năm 2008.
Nhớ lại thời điểm đó, khi Quốc hội chính thức thông qua việc sáp nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây vào Hà Nội, thị trường bất động sản phía Tây Thủ đô lập tức "bốc hoả". Từng mét đất ven đô - từ Hà Đông, Quốc Oai, Chương Mỹ, Thạch Thất đến Sơn Tây - đều tăng giá gấp 2-3 lần chỉ trong vài tháng.
Các chuyên gia nhận định, những gì đang diễn ra tại vùng ven Hà Nội hiện nay có nhiều điểm tương đồng đáng lo ngại với cơn sốt thời điểm năm 2008.
Theo đó, nhiều khu vực tăng giá mạnh chỉ vì “tin sẽ có quy hoạch” hoặc “nghe nói lên quận”. Tuy nhiên, hạ tầng thực tế chưa hình thành, pháp lý dự án còn mù mờ, chưa có dân cư thực sống ổn định, nhưng giá đất đã vượt quá giá trị sử dụng thật.
Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư mới thiếu kinh nghiệm đang đổ xô mua đất với kỳ vọng “bán lại ngay”, không phân tích dòng vốn, không đánh giá dài hạn. Điều này tiềm ẩn nguy cơ “thua trên giấy” khi thị trường quay đầu hoặc khi pháp lý dự án gặp vướng mắc.
Một số khu vực “sốt” đất xuất hiện tình trạng môi giới đẩy giá, tung tin quy hoạch sai lệch, rỉ tai nhau “sắp làm cầu, sắp xây khu đô thị, sắp sáp nhập”, tạo cảm giác FOMO (sợ bị lỡ) cho nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin.
Giữa “cơn sốt” bất động sản thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia khuyến cáo, trước hết, nhà đầu tư lựa chọn xuống tiền dựa trên dữ liệu, không dựa trên tin đồn. Chỉ nên mua tại những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, có pháp lý minh bạch, có hạ tầng kết nối thực tế.