Bùng nổ nguồn cung và nguy cơ bị cuốn vào “sóng lớn”
Khi nhà đầu tư còn đang kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi, thì theo ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Land – thị trường bất động sản sắp bước vào một thời kỳ mà “nguy nhiều hơn cơ”. Không chỉ là sự thận trọng trong ngôn từ, ông Vũ khẳng định đây là giai đoạn của cuộc chơi thanh lọc toàn diện.
Gốc rễ của vấn đề nằm ở một biến động vĩ mô: nguồn cung bất động sản đang bùng nổ mạnh mẽ, trong khi sức mua của thị trường có dấu hiệu suy yếu vì các yếu tố như thuế, phí, lãi vay và tâm lý phòng thủ của người tiêu dùng.
Sự mất cân bằng cung – cầu sẽ dẫn đến hệ quả không thể tránh khỏi: cuộc cạnh tranh thanh khoản ngày càng gay gắt, nơi chỉ một số ít dự án đủ sức hấp dẫn người mua mới có thể sống sót.
Từ thiếu sang thừa: Một vòng xoáy không dễ hóa giải
Ông Vũ cho biết, suốt một thập kỷ qua, thị trường vận hành trong trạng thái thiếu nguồn cung trầm trọng, khiến giá bất động sản tăng phi mã. Tuy nhiên, điều đó đang thay đổi.
Một “làn sóng nguồn cung khủng khiếp” đang chực chờ tràn ra thị trường, do nhiều địa phương đẩy mạnh phát triển quỹ đất nhằm tăng thu ngân sách.
Bất động sản hiện là một trong những “kênh thu chính” của Nhà nước. Ví dụ, Vingroup đã đóng góp hơn 2 tỷ USD tiền thuế từ đầu năm đến nay, trong khi Hải Phòng nằm trong top 3 địa phương có đóng góp ngân sách lớn nhất, phần lớn nhờ thu từ tiền sử dụng đất.
Điều này cho thấy, bất động sản không chỉ là câu chuyện kinh doanh mà còn là một công cụ hỗ trợ tăng trưởng GDP, với vai trò rõ ràng trong chiến lược phát triển kinh tế vĩ mô.
Tuy nhiên, khi nguồn cung gia tăng ồ ạt, giá bất động sản không thể tiếp tục tăng mạnh như trước. Một quy luật đơn giản: tài sản chỉ tăng giá khi nó khan hiếm.
Với tốc độ bung hàng mạnh mẽ, nỗi lo về một kịch bản “sụp đổ hàng loạt” như Evergrande (Trung Quốc) bắt đầu lan rộng trong giới đầu tư. Tuy nhiên, ông Nguyễn Trung Vũ thẳng thắn bác bỏ so sánh này.
Theo ông, thị trường Việt Nam và Trung Quốc có ba điểm khác biệt lớn. Thứ nhất, chu kỳ tăng trưởng khác nhau: Trong khi Trung Quốc đã tăng trưởng hai chữ số suốt 20 năm, dẫn tới bong bóng tài sản, thì Việt Nam mới chỉ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững, với kỳ vọng 8% và tiến tới 10% trong thập kỷ tới.
Thứ hai, chính sách hỗ trợ khác biệt: Doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vẫn đang được Nhà nước hỗ trợ mạnh, trong bối cảnh nền kinh tế còn đang cần bứt tốc để tránh bẫy thu nhập trung bình.
Thứ ba, mô hình tài chính an toàn hơn: Các doanh nghiệp bất động sản Việt đã trải qua khủng hoảng Covid-19 và đợt siết tín dụng 2022-2023. Những ai còn tồn tại tới hôm nay là những đơn vị có khả năng chống chịu cao, không dựa vào vay nợ khổng lồ như các tập đoàn bất động sản Trung Quốc.
Ngoài ra, Việt Nam chưa đối mặt với bài toán dân số già như Trung Quốc. Nhu cầu nhà ở thực vẫn còn rất lớn, nhất là ở các đô thị mới và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng.
Thị trường đang đóng lại với những “tay mơ”
Tuy không có dấu hiệu khủng hoảng toàn hệ thống, nhưng thị trường đang tự động khép lại với các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, năng lực yếu và không đủ sức cạnh tranh về sản phẩm hoặc vốn.
Ông Vũ cho rằng “cuộc chơi hiện nay chỉ dành cho những tay chơi lớn” – tức các doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, năng lực triển khai tốt, sản phẩm khác biệt.
Ví dụ như Sun Group, với định hướng “làm đẹp những vùng đất”, phát triển đô thị gắn với du lịch, nghỉ dưỡng và cảnh quan đẳng cấp.
Hay như Vingroup, với mô hình hệ sinh thái “một điểm đến – triệu niềm vui” kết hợp thương mại, giáo dục, y tế, giải trí và cư trú – tạo ra những khu đô thị tự vận hành như một thành phố thu nhỏ.
“Doanh nghiệp nhỏ hoặc mới nhảy vào thị trường gần như không có cửa nếu định đi theo lối mòn của các ‘ông lớn’”, ông Vũ nhận định.
Thay vào đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ cần tìm “ngách thị trường riêng” – những nhu cầu đặc thù chưa được phục vụ tốt, thay vì cạnh tranh trực tiếp ở các phân khúc đại đô thị hoặc khu phức hợp cao cấp.
Ai sẽ trụ lại? Câu trả lời thuộc về người dùng cuối
Áp lực đặt ra với các nhà phát triển hiện nay không chỉ là bán được hàng, mà là phải trả lời rõ ràng câu hỏi: ai thực sự là khách hàng cuối cùng của sản phẩm?
Những dự án đưa ra sản phẩm xa rời nhu cầu thị trường, giá cao vượt khả năng chi trả của phần lớn dân cư, hoặc thiếu tiện ích sống thiết thực sẽ là những “nạn nhân đầu tiên” của làn sóng thanh lọc sắp tới.
Ông Vũ kết luận:“Nguy cơ là có thật, nhưng nếu nhìn kỹ, cơ hội cũng không thiếu. Chỉ những doanh nghiệp nào giải được bài toán ‘đi đúng nhu cầu thực’ mới có thể đứng vững và phát triển dài hạn.”