Giá tăng chậm nhưng vẫn neo cao
Thực tế từ đầu năm đến nay, nhiều chung cư tại các khu vực ven Hà Nội dù mức giá tăng chậm lại so với năm 2025 nhưng vẫn neo cao. Giá chuyển nhượng tại một số dự án cách trung tâm hơn 15 km đã vượt 50 triệu đồng/m², thậm chí đạt 70 - 80 triệu đồng/m². So với giai đoạn 2018-2019, thời điểm chung cư huyện ven chủ yếu phân khúc bình dân dao động 18-30 triệu đồng/m², mặt bằng giá hiện tại đã tăng 2-2,7 lần.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý II, thị trường bất động sản Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư. Cụ thể, giá bán trung bình đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý I và gần 87,7% so với kỳ gốc.
Mức giá sơ cấp đang được thiết lập lại khi nhiều dự án bất động sản Hà Nội mới đều chào bán từ 75 triệu đồng/m² trở lên, một số nơi vượt mốc 100 triệu đồng/m², dù thanh khoản còn hạn chế. Điều này cho thấy thị trường đang bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đầu cơ, hơn là nhu cầu thực tế.
Theo Savills Việt Nam, giá bán chung cư mới ngày càng đắt đỏ dù nguồn cung không còn khan hiếm. Nửa đầu năm nay, tổng nguồn cung mới đã đạt 14.900 căn, tăng hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) cũng tăng 40% theo năm, đạt trung bình 91 triệu đồng/m². Trong quý, phân khúc trên 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 67%, còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng.
Mất hút căn hộ dưới 2 tỷ
Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, căn hộ mới với mức giá 2-3 tỷ đồng đã không còn ở nội đô và giờ cũng ngày càng khan hiếm ở ven đô. Nguyên nhân chủ yếu là do giá bán của các dự án sơ cấp ngày càng cao. Dự án mới đắt đỏ cũng đẩy mặt bằng căn hộ bình dân lên cao hơn so với những năm trước. Ngoài ra, chi phí xây dựng, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng tăng cao, tiền sử dụng đất, nhân công tăng, đã góp phần đẩy giá bán dự án mới tăng cao.
Theo ông Toản, với nhóm tuổi dưới 35, việc sở hữu một căn nhà đòi hỏi thu nhập và số dư nhất định. Tuy có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để hiện thực hóa giấc mơ an cư song họ cũng thận trọng hơn trong bài toán đi vay khi giá nhà quá cao.
"Không ít trường hợp người vay trả góp mua nhà lâm vào khủng hoảng khi mất cân đối dòng tiền, buộc phải bán nhà", ông nói.
Theo nhiều ý kiến đánh giá, nguyên nhân giá căn hộ neo cao ở khu vực vùng ven đến từ việc hạ tầng được đầu tư mạnh, nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào leo thang và dòng tiền đầu cơ đẩy giá tăng. Thực trạng này khiến người trẻ, gia đình thu nhập trung bình gặp khó, buộc phải kéo dài thời gian thuê nhà, chuyển hướng sang nhà ở xã hội hoặc tìm đến các tỉnh xa hơn.
Các chuyên gia cho rằng thị trường đang mất cân đối cung – cầu, phân khúc vừa túi tiền có nhu cầu lớn nhưng thiếu sản phẩm, và nếu không có chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, tình trạng này sẽ còn kéo dài. Với quỹ đất khan hiếm, chi phí xây dựng cao, khả năng xuất hiện lại căn hộ thương mại dưới 2 tỷ trong giai đoạn 2025–2026 là rất thấp, vì vậy người mua cần cân nhắc tài chính, chọn dự án ở xa hơn nhưng có tiềm năng kết nối, hoặc tìm hiểu các gói vay ưu đãi để sớm an cư thay vì chờ giá giảm.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét giá nhà ngày càng đắt đỏ, trong khi thu nhập của người dân không đuổi kịp nên việc an cư của người dân ngày càng khó khăn.
Giai đoạn 2014 đến nay, thu nhập bình quân tháng của người lao động tăng từ 4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng, trung bình 6,4% một năm. Trong khi giá chung cư đắt gấp đôi, bình quân 11,7% một năm, từ 25 triệu đồng lên tới gần 76 triệu đồng một m². Với mức giá này, nếu không có sự trợ giúp từ gia đình, người trẻ sẽ khó có khả năng mua nhà.