Nguồn cung tăng tốc nhờ đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội
Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đang triển khai 692 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 633.000 căn. Riêng 7 tháng đầu năm 2025, đã có 36.862 căn được hoàn thành – tương đương 37% mục tiêu của cả năm. Con số này tăng hơn 80% so với cả năm 2024 và cao gấp hơn 7 lần so với năm 2022.
Sự cải thiện đáng kể này phần lớn đến từ việc triển khai Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030”, với mục tiêu không chỉ tạo nguồn cung dài hạn mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản và hỗ trợ người dân có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.
Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, trước năm 2023, thị trường nhà ở xã hội luôn trong tình trạng “cung không đủ cầu”. Tuy nhiên, chỉ sau 3 năm triển khai đề án, bức tranh đã phần nào cải thiện, mở ra kỳ vọng đạt kế hoạch 100.000 căn trong năm nay.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nhà ở xã hội vẫn đối mặt với loạt rào cản khiến hiệu quả triển khai chưa như kỳ vọng.
Thứ nhất là vấn đề quy hoạch và bố trí quỹ đất. Ở nhiều địa phương, quỹ đất cho nhà ở xã hội được sắp xếp tại các khu vực hạ tầng yếu, xa trung tâm, thiếu trường học, bệnh viện, việc làm… Điều này khiến người có nhu cầu không mặn mà, còn chủ đầu tư thì không khai thác được hiệu quả kinh tế.
Bên cạnh đó, các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị từ 2ha trở lên theo quy định phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiện chưa có dữ liệu rõ ràng về việc doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ này ra sao – có nộp tiền thay thế hay hoán đổi vị trí quỹ đất nào không, triển khai thực tế như thế nào?
Thứ hai là sự thiếu đồng bộ trong khảo sát nhu cầu và thiết kế sản phẩm. Dù nhu cầu thực là rất lớn, nhiều dự án mở bán vẫn rơi vào cảnh ế ẩm vì các rào cản về thủ tục, vị trí không phù hợp hoặc sản phẩm không đáp ứng đúng đối tượng mục tiêu.
Thứ ba là khó kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng trái phép. Nhiều trường hợp mua nhà ở xã hội không để ở mà nhằm đầu cơ, cho thuê hoặc chuyển nhượng không đúng quy định. Tình trạng này làm méo mó thị trường, khiến người thực sự có nhu cầu bị gạt ra ngoài cuộc chơi.
Nhà đã xong nhưng vắng người ở: Hạ tầng và kinh tế đô thị chưa theo kịp
Theo TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nghịch lý “nhà xây xong không ai ở” xuất phát từ ba yếu tố chính: Hạ tầng kỹ thuật kém phát triển; Hạ tầng xã hội (trường học, y tế, việc làm) thiếu hụt; Bài toán kinh tế đô thị chưa được giải đúng.
Ông Khương cho biết, không ít dự án nhà ở xã hội được hoàn thiện nhưng bị bỏ không hoặc thiếu sức sống do kết nối hạ tầng yếu, không thuận tiện sinh hoạt và đi làm. Trong khi đó, người dân có thu nhập thấp thường không thể chi trả thêm cho phương tiện cá nhân, nên rất cần các dự án nằm gần trung tâm hoặc tuyến giao thông công cộng.
So sánh với một số thị trường quốc tế, ông Khương nhận định Việt Nam đã có bước đầu tích cực trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhưng vẫn thiếu một mô hình quản trị rõ ràng và hiệu quả. “Quy mô nhu cầu quá lớn trong khi quỹ đất hạn chế, thủ tục phức tạp, lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp cũng không mặn mà tham gia”, ông nói.
Cần cơ chế đặc thù để gỡ điểm nghẽn
Để phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững, ông Khương đề xuất ba giải pháp trọng tâm. Thứ nhất, xác định rõ quỹ đất và giao cho doanh nghiệp triển khai theo mô hình KPI – tức có chỉ tiêu cụ thể giữa nhà nước và doanh nghiệp, đảm bảo tiến độ và chất lượng.
Thứ hai, hỗ trợ thủ tục pháp lý, tín dụng, lãi suất và chi phí đầu tư cho doanh nghiệp – bởi đây là phân khúc lợi nhuận thấp nhưng cần nguồn lực lớn.
Thứ ba, hỗ trợ người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà, cả về vốn vay, lãi suất, thời hạn trả góp và thủ tục xét duyệt.
“Nếu gỡ được những điểm nghẽn này, đặc biệt là vốn vay và lợi nhuận cho doanh nghiệp, chúng ta sẽ có thể bảo đảm nguồn cung ổn định cho nhóm yếu thế, thay vì để thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng vừa thiếu, vừa ế như hiện nay”, ông Khương nhấn mạnh.