Hạ tầng bứt phá: Động lực then chốt cho tăng trưởng
Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 và dự báo quý 4/2025 của Viện nghiên cứu DXS-FERI, với chủ đề “Sóng hạ tầng”, chỉ ra rằng Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng chưa từng có tiền lệ, với 5 trụ cột chính: đường sắt cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Bắc – Nam phía Đông (giai đoạn hoàn thiện), sân bay quốc tế Long Thành, sân bay Gia Bình (Bắc Ninh), và 9 tuyến metro tại TP.HCM theo mô hình TOD (đô thị gắn giao thông).
Đáng chú ý, các dự án vành đai quan trọng tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng tốc. Vành đai 3 – với tổng vốn đầu tư 76.000 tỷ đồng, dài 76 km – đã đưa vào khai thác đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch từ tháng 8/2025, các hạng mục còn lại dự kiến hoàn tất trong năm 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 quy mô 120.000 tỷ đồng sẽ lựa chọn nhà đầu tư trong năm nay, tiến hành giải phóng mặt bằng giai đoạn 2025–2026 và khởi công quý 3/2026, hướng tới hoàn thành vào năm 2028.
Hai tuyến vành đai này không chỉ đóng vai trò giảm tải giao thông xuyên tâm, mà còn giúp kết nối các cực phát triển công nghiệp – đô thị – logistics dọc tuyến theo mô hình TOD, tạo hành lang phát triển mới tại vùng Đông Nam Bộ. Cụm TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu đang hình thành trục công nghiệp – dịch vụ – cảng biển liên hoàn, rút ngắn thời gian triển khai các dự án trọng điểm.
TP.HCM: Định hình trung tâm đô thị mới theo hướng TOD
Một trong những chuyển động quan trọng khác là việc TP.HCM chính thức thông qua quy hoạch phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), xác lập ranh giới bán kính 1.000m từ ga metro và depot. Khung quy hoạch mới mở ra dư địa phát triển đô thị theo chiều cao và xanh hóa, cho phép nâng hệ số sử dụng đất (FAR) tối đa 1,5 lần; khuyến khích phát triển hỗn hợp chức năng và hạn chế nhà ở thấp tầng trong khu vực TOD.
Song song đó, TP.HCM đang tích cực rà soát các vị trí TOD để mời gọi đầu tư khi metro số 2 khởi công, đồng thời chuẩn bị cho hai tuyến metro mới: Metro số 2 mở rộng đến Thủ Dầu Một và tuyến metro số 1 nối dài tới thành phố mới Bình Dương (cũ).
Theo ước tính, quy mô kinh tế TP.HCM sau sáp nhập đạt khoảng 107 tỷ USD với hơn 13,6 triệu dân, tương đương 25% GDP cả nước. Thành phố đang bước vào giai đoạn “tái thiết cấu trúc” để định hình trung tâm đô thị mới và thích ứng với các cực tăng trưởng khu vực như Manila, Jakarta hay Bangkok.
Bất động sản hình thành mặt bằng giá mới
Nhờ hiệu ứng lan tỏa từ các dự án hạ tầng trọng điểm, bất động sản đang chứng kiến quá trình thiết lập mặt bằng giá mới. Viện DXS-FERI đánh giá hạ tầng tiếp tục là “đầu kéo” dẫn dắt thị trường trong quý cuối năm, đặc biệt tại các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh hưởng lợi từ cao tốc, sân bay và metro.
Tại TP.HCM, khu vực trung tâm tiếp tục giữ giá và tăng trưởng mạnh do nguồn cung khan hiếm. Các dự án cao cấp tại quận 1, quận 4 và Bình Thạnh (cũ) như De La Sol, Sunwah Pearl ghi nhận mức tăng giá từ 10% đến 30%/năm. Việc giới hạn số lượng dự án trung tâm đã tạo ra sự độc quyền, góp phần đẩy giá trị tài sản hiện hữu lên cao.
Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư đang chuyển dịch mạnh về khu Đông – cụ thể là thành phố Thủ Đức (cũ). Những dự án giai đoạn trước tại Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi tăng giá từ 13–19% mỗi năm, trong khi các dự án hiện tại tại Thủ Thiêm hay Nam Rạch Chiếc đạt mức tăng từ 18–27% mỗi năm – cho thấy sự chênh lệch cung cầu đang rõ nét.
Hiệu ứng này lan tỏa mạnh mẽ sang các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An – vốn đã sáp nhập vào TP.HCM – và đang hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng lớn. Giá căn hộ tại đây đã vượt mốc 40 – 50 triệu đồng/m², cá biệt có nơi tiệm cận 60 triệu đồng/m².
Tâm lý thị trường chuyển biến tích cực
Theo dữ liệu quý 3/2025, giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng từ 5–7%. DXS-FERI dự báo quý 4 sẽ tiếp tục là quý “bứt tốc” của thị trường với các tín hiệu: giá bán tăng, nhu cầu tăng và giá thuê tăng. Quan trọng hơn, tâm lý thị trường đã bắt đầu dịch chuyển từ “quan sát” sang “tham gia”, phản ánh sức bật từ nhu cầu thực và dòng vốn trung – dài hạn.
Một xu hướng đáng chú ý là dòng tiền đầu tư đang có sự dịch chuyển rõ rệt từ miền Bắc vào miền Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng. Trong đó, phân khúc nhà ở chung cư và bất động sản gắn với “sóng hạ tầng” tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt.
Chu kỳ mới: Tăng trưởng kiểm soát, hướng đến giá trị thực
Viện nghiên cứu DXS-FERI kết luận: “Thị trường bất động sản Việt Nam đã gieo đủ nền tảng, giờ là lúc gặt hái những thành quả đầu tiên. Chu kỳ mới sẽ không phải là sự tăng nóng, mà là sự hồi sinh có kiểm soát – hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững.”
Tuy nhiên, cơ quan nghiên cứu này cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần duy trì thái độ cẩn trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và vị trí gắn chặt với hạ tầng thực tế. Tránh chạy theo “sóng giá” một cách cảm tính, bởi nguy cơ thổi giá vẫn hiện hữu tại một số khu vực.