Áp lực giảm giá cục bộ từ 2026
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường nhà ở thủ đô hiện đang trong giai đoạn "chuyển mình" nhưng để các chính sách, luật mới thực sự đi vào cuộc sống vẫn cần thêm thời gian.
Các đạo luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đã chính thức có hiệu lực từ tháng 8 năm ngoái. Tuy nhiên, việc áp dụng đồng bộ và hiệu quả trong thực tiễn còn phụ thuộc vào tiến độ ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết cũng như quá trình triển khai tại các địa phương.
Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội đang ở các bước hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính... Những quy trình này dù được đẩy nhanh nhưng vẫn cần "độ trễ" nhất định trước khi sản phẩm thực sự ra thị trường.
Theo dự báo của Savills, trong nửa cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế, khiến thị trường chưa thực sự cân bằng cung – cầu.
Từ năm 2026 trở đi, khi hàng loạt dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng mạnh. Cụ thể, giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.
Sự gia tăng nguồn cung này được cho là sẽ tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng chỉ mang tính cục bộ. Theo bà Hằng, việc giảm giá nhiều khả năng sẽ diễn ra ở những khu vực quỹ đất dồi dào, hạ tầng chưa đồng bộ, trong khi các dự án tại vị trí chiến lược như vành đai 2, vành đai 3 hoặc do các chủ đầu tư uy tín phát triển vẫn có khả năng giữ vững giá – thậm chí tăng nhẹ nhờ vào nguồn cầu thực và tính khan hiếm.
“Thay vì một làn sóng giảm giá đồng loạt, thị trường sẽ phân hóa mạnh mẽ theo vị trí, chất lượng và tiến độ pháp lý,” bà Hằng nhấn mạnh.
Chi phí sử dụng đất – rào cản lớn nhất với giá nhà
Trong nỗ lực đưa giá nhà về mức hợp lý hơn, Hà Nội đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp: từ cải cách thể chế, phát triển hạ tầng giao thông, đến thí điểm nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt ở các khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia của Savills, để mặt bằng giá có thể điều chỉnh một cách hiệu quả, cần tính toán lại chi phí sử dụng đất – yếu tố hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá bán nhà. Nếu mức chi phí này được điều chỉnh phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà có thể tiến dần về ngưỡng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.
Song song, các chính sách ưu đãi thuế, tín dụng và đất đai đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng cần được tăng cường, nhằm tạo động lực phát triển bền vững cho dòng sản phẩm này – vốn đang thiếu hụt trầm trọng.
Giao thông thay đổi, thị trường bất động sản thích nghi
Hà Nội hiện đang đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân tại khu vực nội đô – một phần trong chiến lược chuyển đổi tổng thể đô thị. Theo bà Hằng, dù những thay đổi này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận khu vực trung tâm, nhưng không đồng nghĩa với việc gây ra tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
“Bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng thực tế, mà trong đó, nhà ở luôn là một nhu cầu thiết yếu. Người dân sẽ linh hoạt thích nghi với các thay đổi về hạ tầng, phương tiện di chuyển và vẫn tìm đến những khu vực họ cần,” bà Hằng phân tích.
Một số khu vực nội đô, đặc biệt là phố cổ, nếu được quy hoạch lại để phát triển du lịch, thương mại, hoàn toàn có thể giữ vững – thậm chí gia tăng – giá trị bất động sản.
Tương tự, tại các khu vực ngoài trung tâm, với nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh và thích ứng theo hướng phù hợp với khả năng chi trả, hạ tầng kết nối, và chính sách điều tiết của nhà nước.
Mặc dù triển vọng thị trường đang dần rõ nét hơn, song theo Savills, đây vẫn là giai đoạn chuyển tiếp phức tạp, với nhiều yếu tố chưa định hình rõ ràng. Việc đánh giá tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản, đặc biệt ở các khu vực trung tâm, cần thêm thời gian quan sát thay vì đưa ra kết luận vội vàng.
Bức tranh chung cho thấy: giá nhà tại Hà Nội chưa thể giảm sâu, nhưng sẽ có điều chỉnh cục bộ ở một số khu vực nhất định. Trong khi đó, phân khúc trung – cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung trong ngắn hạn, còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền cần thêm nhiều chính sách hỗ trợ để phát triển trong dài hạn.