Qua thời “lướt sóng”
Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn đã cho thấy, mức độ quan tâm tìm mua bất động sản trên cả nước trong tháng 4 giảm 18% so với tháng trước.
Trong đó, phân khúc chung cư giảm mạnh nhất với 20%, kế đến là đất nền giảm 18%, nhà riêng và nhà mặt phố cùng giảm 14%. Lượng tin đăng bán bất động sản trên cả nước cũng giảm 5-9% ở phần lớn các phân khúc.
Về khu vực, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Hà Nội giảm 18%, TP.HCM giảm 19%, trong khi các địa phương khác trên cả nước ghi nhận mức giảm trung bình 16-20%. Đáng chú ý, căn hộ và đất nền là hai loại hình giảm sâu nhất, ghi nhận tại Hà Nội giảm 23%, TP.HCM giảm 21%.
Những diễn biến thực tế cho thấy thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ. Nếu nhà đầu tư thiếu cẩn trọng lao vào “cơn say” đất nền, khả năng rơi vào vòng xoáy “đu đỉnh - cắt lỗ” là hiện hữu.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nhìn nhận khi giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao, cùng với việc các nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào đẩy sóng sẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường vì vượt quá sức mua của người dân. Một thời gian sau, các nhà đầu tư, đầu cơ có thể sẽ phải cắt lỗ.
Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng thông tin sáp nhập tỉnh là một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ. Đây là chất xúc tác mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất. Nhưng nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.
“Tập trung vào thanh khoản - kiểm soát đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ sống ở đó? ”, ông Trung đưa lời khuyên.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Đatxanh Services, cho rằng nhu cầu đầu cơ, đầu tư bất động sản là một khía cạnh của thị trường và rất khó để triệt tiêu hoàn toàn. Nếu theo kịch bản tăng trưởng tích cực, nhu cầu đầu cơ nhà đất năm nay có thể tăng thêm 1-2% so với năm ngoái, nhưng sẽ khó bùng nổ do sức cầu vẫn chỉ ở mức trung bình. Ngoài ra, dòng tiền vẫn rất hạn chế và các chính sách quản lý về đầu tư, đầu cơ thắt chặt hơn.
Nhà đầu tư vội vã “ra hàng”
Theo khảo sát từ Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản DKRA Group, ba tháng đầu năm, giá đất nền có hiện tượng tăng cục bộ tại một vài tỉnh, thành như Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 30-50%, Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 20-30%. Đà tăng này được dẫn dắt bởi các thông tin về việc sáp nhập tỉnh thành. Bước sang tháng 4, sau khi chính thức có đề án sáp nhập, nhu cầu mua ở các khu vực nóng như Nhơn Trạch, Long Thành bắt đầu hạ nhiệt 20-30%, đà tăng giá chững lại và xuất hiện tình trạng bỏ cọc.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định thông tin sáp nhập tỉnh đã khiến nhiều người kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và kinh tế, dẫn đến xuất hiện làn sóng tranh nhau mua đất dù giá bán tăng cao. Tuy nhiên, sau các cảnh báo từ cơ quan chức năng, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng, chờ thêm thông tin rõ ràng về pháp lý, quy hoạch hành chính sau sáp nhập. Điều này khiến giao dịch và giá đất có xu hướng điều chỉnh giảm.
Ngoài ra, một số nhà đầu tư phán đoán sai diễn biến thị trường, vội vàng thoát hàng cũng tạo ra làn sóng bán tháo, bỏ cọc khiến thị trường diễn biến tiêu cực.
Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cảnh báo việc sáp nhập các tỉnh, thành có thể mang lại tác động tích cực khi giúp rút gọn thủ tục pháp lý, thúc đẩy nguồn cung - đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, để bất động sản tăng giá bền vững, cần đi kèm với phát triển hạ tầng, giao thông, kinh tế và khả năng khai thác thực tế.
VARS khuyến nghị để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ mặt bằng giá, quy hoạch và tiến độ hạ tầng tại khu vực dự định đầu tư. Những nơi có quy hoạch rõ ràng, đang triển khai và thu hút dân cư thực tế sẽ an toàn và tiềm năng hơn so với các khu vực chỉ tăng giá theo tin đồn.