Giá nhà vượt xa thu nhập
Theo dữ liệu mới công bố từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quy mô thị trường bất động sản Việt Nam hiện mới chiếm khoảng 21% tổng tài sản của nền kinh tế, thấp hơn nhiều so với mức 35% ở các nước phát triển.
Điều này cho thấy thị trường vẫn còn dư địa tăng trưởng, nhưng sự mất cân đối giữa cung và cầu, khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp trong khi nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, đang tạo ra những rủi ro tiềm ẩn.
Cùng với đó, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân, khiến phần lớn người dân khó tiếp cận nhà ở. VARS cảnh báo nếu không có các giải pháp điều tiết kịp thời, thị trường có thể lặp lại chu kỳ “tăng nóng - đóng băng” như giai đoạn trước.
VARS nhận định trong ba năm qua, nguồn cung nhà ở tăng mạnh song mất cân đối, khi phần lớn tập trung vào phân khúc cao cấp phục vụ đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu thực của thị trường nằm ở phân khúc vừa túi tiền.
Ngay cả tại vùng ven, giá nhà vẫn cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân của người dân.
Tình trạng lệch pha cung - cầu khiến giá căn hộ tại các đô thị lớn tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập, thu hẹp cơ hội mua nhà của người dân và làm gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho biết một hộ gia đình có thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm (tương đương 16,7 triệu đồng/tháng) gần như không thể tiếp cận nhà ở thương mại khi cần đến hơn 35 năm tích lũy mới đủ tiền mua một căn hộ tiêu chuẩn 70 m2 phân khúc trung bình tại các đô thị lớn.
Cũng theo VARS tính toán, một căn hộ 2 phòng ngủ trị giá khoảng 5 tỉ đồng, ngay cả với gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng, cũng cần tới 25 năm để mua theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà leo thang đến từ tình trạng đầu cơ, khi nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản. Để kiểm soát tình trạng này, Bộ Xây dựng hiện đã đưa ra một số đề xuất như siết tín dụng đối với người vay mua nhà thứ 2 trở lên, hay đánh thuế tài sản.
Đâu là giải pháp căn cơ để giảm giá nhà?
Trước thực trạng này, VARS đề xuất 3 trọng tâm giải pháp nhằm đưa giá nhà về quỹ đạo hợp lý. Trước hết, về dòng vốn, cần đa dạng hóa nguồn huy động và giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
VARS cho rằng việc phát triển Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và thị trường trái phiếu doanh nghiệp chuẩn hóa sẽ giúp cung cấp dòng vốn trung và dài hạn ổn định hơn, thay vì dòng vốn ngắn hạn dễ tạo sóng đầu cơ.
Cùng với đó, nên xem xét cơ chế đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều tài sản hoặc đất bỏ hoang, để hạn chế việc đầu cơ găm hàng chờ tăng giá.
Về nguồn cung, VARS nhấn mạnh cần tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc nhà ở giá phù hợp với thu nhập trung bình. Việc đẩy nhanh hướng dẫn thực thi các luật mới như Luật Đất đai và Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, tạo thêm nguồn hàng cho thị trường.
Ngoài ra, việc loại bỏ thu bổ sung 5,4%/năm với tiền sử dụng đất chậm nộp được xem là cần thiết để giảm chi phí vốn cho chủ đầu tư, từ đó hạ giá thành sản phẩm.
Về quy hoạch, VARS đề xuất tăng cường phân cấp cho địa phương trong phê duyệt dự án, đồng thời gắn phát triển nhà ở với các công trình hạ tầng lớn như metro, vành đai, cao tốc nhằm mở rộng không gian sống và giãn dân hợp lý. Khi người dân có thể sống xa trung tâm nhưng vẫn di chuyển thuận tiện đến nơi làm việc, áp lực giá ở khu lõi sẽ dần giảm.
Bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà nên tác động thông qua tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn.
Việc thiếu quy hoạch đô thị đa cực và chậm phát triển các hệ thống giao thông khối lượng lớn như metro, vành đai hay cao tốc là nguyên nhân góp phần đẩy chi phí đất tăng cao, kéo theo giá bán leo thang.
Bà Hương nhấn mạnh cải thiện quy hoạch và hạ tầng là điều kiện tiên quyết để kéo giá nhà về mức hợp lý.
“Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất ở dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội được triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua”, bà nói.