Căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất
Sau nhiều năm đi làm và tích lũy được khoảng 500 triệu đồng, vợ chồng chị Lê Khánh Linh (quê Hải Phòng) quyết định tìm mua nhà ở Hà Nội. Với tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, chị Linh kỳ vọng có thể vay thêm ngân hàng để ổn định chỗ ở, thuận tiện đưa đón con đi học.
Tuy nhiên, sau quá trình khảo sát thực tế, giấc mơ mua nhà nội đô nhanh chóng tan biến khi giá căn hộ cũ tại các quận như Thanh Xuân, Hoàng Mai đã vọt lên hơn 60 triệu đồng/m². Một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 60m² dù đã sử dụng 10 năm cũng có giá hơn 3,5 tỷ đồng.
Môi giới khuyên chị Linh nên chuyển hướng ra khu vực ven đô để tìm những dự án có tiến độ đóng tiền linh hoạt và dễ tiếp cận gói vay ngân hàng. Mặc dù quãng đường di chuyển tới chỗ làm mất hơn một giờ xe máy, nhưng đổi lại, chị có thể mua được nhà mới, diện tích lớn hơn, phù hợp cho gia đình trẻ.
Tuy nhiên, thực tế cũng không dễ dàng hơn. Một dự án tại xã Đông Anh đang rao bán căn hộ 65–75m² với giá 3,3–3,8 tỷ đồng (tương đương 50 triệu đồng/m²). Một dự án khác gần cầu Nhật Tân còn có giá dao động 56–61 triệu đồng/m². Với ngân sách dưới 3 tỷ đồng, chị Linh chỉ có thể mua căn hộ một phòng ngủ.
“Cứ nghĩ nhà xa trung tâm sẽ rẻ hơn, ai ngờ giá cũng cao vút. Với mức thu nhập của vợ chồng tôi, vay ngân hàng nhiều sẽ rất áp lực. Có lẽ phải tạm hoãn kế hoạch mua nhà”, chị Linh nói.
Tương tự, vợ chồng anh Nguyễn Hải Phong (quê Ninh Bình) hiện cũng đang "mỏi mắt" tìm mua nhà dưới 3 tỷ đồng ở khu vực Thanh Trì. Giá một căn hộ 65m² tại đây dao động 3,3–3,5 tỷ đồng (khoảng 52 triệu đồng/m²). Dự án mới mở bán tại khu vực này cũng neo ở mức trên 50 triệu đồng/m². Với tầm tài chính hiện tại, anh Phong chỉ đủ mua căn studio hoặc một phòng ngủ.
“Sau 7 năm đi làm, cộng với sự hỗ trợ từ gia đình, chúng tôi dành dụm được khoảng 1,5 tỷ đồng. Nhưng mức giá bây giờ vượt xa khả năng. Vay nhiều thì không dám vì áp lực trả nợ lớn”, anh Phong chia sẻ.
Mặt bằng giá tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài năm
Thực tế, từ đầu năm đến nay, giá bán chung cư tại khu vực ven Hà Nội tuy không tăng mạnh như giai đoạn 2021–2023, nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Nhiều dự án cách trung tâm hơn 15 km đã có giá chuyển nhượng 50–80 triệu đồng/m². So với giai đoạn 2018–2019, giá căn hộ ven đô đã tăng gấp 2–2,7 lần, vượt xa thu nhập tăng trưởng của người dân.
Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Hà Nội hiện dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá chung cư trong quý II/2025, với giá bán trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý I và gần 88% so với cùng kỳ năm trước.
Mức giá sơ cấp tại nhiều dự án mới thậm chí đã tiệm cận hoặc vượt mốc 100 triệu đồng/m², dù thanh khoản thị trường vẫn còn yếu. Điều này cho thấy thị trường đang bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đầu cơ, hơn là xuất phát từ nhu cầu thực.
Savills Việt Nam ghi nhận, tổng nguồn cung mới nửa đầu năm nay đạt khoảng 14.900 căn, tăng hơn 121% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp trung bình cũng tăng tới 40% theo năm, lên mức 91 triệu đồng/m². Đáng chú ý, căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất, trong khi phân khúc từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tới 67% tổng nguồn cung mới.
Người trẻ chùn tay vì áp lực tài chính
Ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property – cho rằng việc tìm được căn hộ mới giá 2–3 tỷ đồng tại Hà Nội, kể cả khu vực ven đô, đang ngày càng khó khăn. Chi phí đầu vào tăng cao, từ giá đất, vật liệu xây dựng đến nhân công, là nguyên nhân trực tiếp khiến giá bán không thể hạ nhiệt.
“Giới trẻ hiện nay không còn mạo hiểm vay mua nhà như trước. Nhiều người sợ mất cân đối tài chính, vỡ kế hoạch, thậm chí buộc phải bán tháo nhà khi không kham nổi gánh nặng lãi vay”, ông Toản chia sẻ.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cũng thừa nhận rằng với thu nhập phổ biến hiện nay, phần lớn người trẻ chỉ có thể tiếp cận được phân khúc căn hộ vừa túi tiền, giá từ 2–3 tỷ đồng. Tuy nhiên, phân khúc này ngày càng ít được các chủ đầu tư chú trọng triển khai, đặc biệt là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định: từ năm 2014 đến nay, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6,4%/năm (từ 4,1 triệu lên 8,3 triệu đồng), trong khi giá chung cư tăng bình quân 11,7%/năm (từ 25 triệu đồng lên gần 76 triệu đồng/m²). Nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình, rất khó để người trẻ mua nổi nhà.
Ngay cả nhóm thu nhập cao như ngành ngân hàng cũng gặp khó. Lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng hiện khoảng 55 triệu đồng/tháng, tăng gấp đôi so với 2014, nhưng giá nhà lại tăng hơn gấp ba. Theo bà Phạm Thị Miền, ngay cả khi hai vợ chồng cùng làm ngân hàng và “dốc toàn lực” thì cũng phải mất ít nhất 10 năm mới có thể mua được nhà, nếu không có biến động lớn về thị trường hoặc hỗ trợ từ gia đình.
“Giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời với phần lớn người dân đô thị. Nhiều bạn trẻ buộc phải trì hoãn hoặc lựa chọn thuê dài hạn thay vì vay nợ hàng chục năm chỉ để mua nhà”, bà Miền nhận định.
Nhà giá rẻ… ế ẩm vì không ai đủ sức mua
Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Group – cho rằng tại TP.HCM, căn hộ giá 2–3 tỷ đồng ở vùng ven vẫn có, nhưng người mua hiện lại ưu tiên các yếu tố như tiện ích, môi trường sống và chất lượng dịch vụ quản lý.
Ông Thắng phân tích: để mua căn hộ 2–3 tỷ đồng bằng vốn vay, người mua cần có sẵn ít nhất 1–1,5 tỷ đồng, phần còn lại trả góp trong 10 năm, với thu nhập tối thiểu từ 35–40 triệu đồng/tháng. Thế nhưng, nhóm có thu nhập này lại hướng đến căn hộ cao cấp 5–6 tỷ đồng. Còn nhóm thu nhập trung bình 15–20 triệu đồng/tháng thì lại không đủ tích lũy để mua căn hộ bình dân.
Chính sự “lệch pha” này đang khiến cho thị trường căn hộ giá rẻ – vốn từng rất hút khách – rơi vào cảnh ế ẩm.