Giá nhà vượt tầm thu nhập
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nghịch lý ngày càng rõ rệt: thu nhập của người dân tăng chậm, trong khi giá nhà lại tăng nhanh chóng và vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, đến năm 2025, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP.HCM dao động khoảng 50–70 triệu đồng/m², trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ khoảng 12–15 triệu đồng/tháng.
Điều này đồng nghĩa, để mua một căn hộ thương mại diện tích 70m² có giá khoảng 4–5 tỷ đồng, người mua phải tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong 20–25 năm, một kịch bản gần như bất khả thi nếu không có sự hỗ trợ tài chính hoặc vay ngân hàng dài hạn.
Hệ quả là giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời. Báo cáo của Batdongsan.com.vn quý III/2025 cho thấy, 70% người trong độ tuổi 25–35 tại các thành phố lớn phải thuê nhà lâu dài vì không đủ khả năng mua. Ngay cả với những người có thu nhập khá, việc vay ngân hàng để mua nhà cũng là gánh nặng lớn khi tỷ lệ chi trả hàng tháng cho khoản vay thường chiếm đến 40–50% thu nhập. Điều này tạo ra áp lực tài chính kéo dài, ảnh hưởng đến tiêu dùng và chất lượng sống.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng tiếp cận nhà ở tại Việt Nam đang giảm mạnh, ngay cả khi giả định thu nhập và giá nhà không đổi. Với một căn hộ hai phòng ngủ giá khoảng 5 tỷ đồng, nhóm hộ gia đình thu nhập cao (50 triệu đồng/tháng) vẫn phải dành toàn bộ thu nhập tới 8 năm để mua, hoặc 25 năm nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
Nhà ở xã hội – vốn dành cho nhóm thu nhập thấp – cũng không còn “rẻ”: căn hộ 60 m² khoảng 1,5 tỷ đồng đòi hỏi hộ gia đình thu nhập tối đa 40 triệu đồng/tháng tiết kiệm liên tục khoảng 10 năm, chưa kể chi phí lãi vay. Kết quả là khoảng cách giàu – nghèo trong sở hữu tài sản ngày càng cố định: giá bất động sản tăng chủ yếu làm lợi cho người đã sở hữu tài sản, trong khi phần lớn dân cư cảm nhận “nghèo đi” dù kinh tế tăng trưởng.
VARS nhận định, người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu tiếp tục tích lũy bất động sản như công cụ đầu tư, hưởng lợi từ tăng giá đất đai. Ngược lại, người chưa sở hữu nhà đối mặt với nguy cơ phải thuê dài hạn, dù thu nhập tăng.
Cần phải “kiểm soát” giá nhà
Trước thực trạng đó, giới chuyên gia cho rằng cần chính sách can thiệp mạnh mẽ hơn từ phía Nhà nước. Các gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, và quy hoạch lại quỹ đất cho phân khúc bình dân là điều cấp thiết. Bên cạnh đó, cần có các mô hình nhà ở linh hoạt như căn hộ 25–40m², nhà ở cho thuê dài hạn hoặc mô hình hợp tác công – tư (PPP) để đáp ứng nhu cầu thật.
Nếu không sớm điều chỉnh, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập sẽ ngày càng nới rộng, dẫn tới bất cân đối xã hội và mất ổn định thị trường. Giấc mơ an cư – vốn là nền tảng của an sinh và ổn định đời sống – đang dần trở thành “xa xỉ phẩm” với phần lớn người trẻ đô thị. Và khi giá nhà tiếp tục vượt tầm thu nhập, bài toán “ở đâu – bằng cách nào” sẽ còn là nỗi trăn trở lớn của hàng triệu người Việt trong những năm tới.
Để tránh rủi ro cho nền kinh tế, VARS cho rằng cần kiểm soát tốc độ tăng giá, trọng tâm là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, thị trường sẽ tự điều tiết theo cung – cầu. Theo đó, VARS đề xuất: Đẩy nhanh hoàn thiện văn bản pháp lý và nâng cao năng lực thực thi tại các địa phương.
Tăng cường phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương trong điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, mức độ hạ tầng và phát triển đô thị.
Giải phóng mặt bằng minh bạch, hiệu quả, vừa rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp, vừa bảo đảm quyền lợi người dân.
Bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp đối với các dự án đã giao đất trước 1/8/2024 nhưng chưa xác định giá, đồng thời ban hành phương pháp tính tiền sử dụng đất ổn định.
Đa dạng hóa kênh huy động vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng, thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư REITs.