Giá nhà tiếp tục leo thang
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt 430.769, tăng khoảng 1% so với cùng kỳ 2024. Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng chỉ mang tính cục bộ, tập trung vào khu vực có pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn thiện. Giao dịch sôi động hơn ở phân khúc chung cư trung cấp, trong khi đất nền và nhà riêng ở khu vực chưa phát triển vẫn trầm lắng.
Giá bán tại các đô thị lớn tiếp tục duy trì xu hướng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 33% so với năm 2024; nhiều dự án hạng sang đạt 150–300 triệu đồng/m². Ở TP.HCM, giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36%, với nhiều dự án cao cấp chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m² trở lên.
Phân khúc biệt thự, liền kề cũng leo thang chóng mặt. Tại Hà Nội, mức giá phổ biến 100–200 triệu đồng/m², còn các dự án cao cấp ở vị trí đắc địa vượt 300 triệu đồng/m². Ở TP.HCM, giá sơ cấp dao động 230–300 triệu đồng/m². Bộ Xây dựng ghi nhận đã xuất hiện tình trạng “sốt giá” cục bộ ở một số khu vực trong nửa đầu năm, song đã được kiểm soát kịp thời.
Tuy nhiên, cơ quan này cảnh báo cần có giải pháp điều tiết phù hợp, đặc biệt về cơ cấu sản phẩm và giá giao dịch để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, đáp ứng nhu cầu ở thực và hỗ trợ an sinh xã hội.
Giao dịch sôi động nhưng phân hóa
Theo báo cáo quý III/2025 của JLL Việt Nam, phân khúc căn hộ cao cấp và siêu sang tại TP.HCM ghi nhận khoảng 1.302 giao dịch thành công – gần gấp đôi quý trước. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết nguồn cầu chủ yếu đến từ các dự án mới, tập trung ở khu Đông thành phố. Dù giá bán sơ cấp tăng 5,3% lên 5.065 USD/m², song nhu cầu vẫn ổn định, cho thấy sức mua của tầng lớp trung lưu và giới đầu tư vẫn cao.
Tuy vậy, bà Trang Lê cũng nhận định, trong bối cảnh Việt Nam đang điều chỉnh địa giới hành chính và quy hoạch đầu tư công, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà có xu hướng thận trọng hơn, chờ chính sách rõ ràng trước khi ra quyết định.
Dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven
Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư đang diễn ra mạnh mẽ. Ở miền Bắc, các địa phương như Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình, Bắc Giang chiếm tới 80% mức độ quan tâm toàn khu vực, với mức tăng trưởng trung bình 11%. Trong khi đó, ở miền Nam, các thị trường vệ tinh quanh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An trở thành tâm điểm.
Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng 165% – bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa – Vũng Tàu đạt 98% và Long An 88%. Đây là dấu hiệu cho thấy dòng tiền đang rời khỏi TP.HCM, hướng đến nơi có quỹ đất rộng, giá còn dư địa tăng và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường đang dịch chuyển rõ rệt từ đầu cơ sang giá trị thực. “Nếu trước đây, khi dòng tiền rẻ và tín dụng dồi dào, đất nền là sản phẩm tăng giá đầu tiên, thì nay xu hướng đảo chiều. Nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm có khả năng khai thác sử dụng thực như căn hộ hoặc nhà ở”, ông nói.
Khảo sát của đơn vị này cho thấy, 34% người quan tâm đến chung cư, 33% đất nền và 21% nhà riêng. Tuy nhiên, trong 12 tháng tới, tỷ lệ chọn đầu tư nhà riêng và chung cư tăng lên 33% và 31%, trong khi đất nền giảm mạnh – phản ánh tâm lý thận trọng và xu hướng hướng đến sản phẩm mang dòng tiền ổn định hơn.
Thị trường bước vào giai đoạn “lọc máu” tự nhiên
Giới chuyên gia nhận định, sự dịch chuyển dòng tiền này là tất yếu khi giá bất động sản trung tâm tăng quá nhanh, vượt xa khả năng chi trả của số đông. Khi tầng lớp trung lưu mở rộng, nhu cầu sở hữu nhà thực tăng, các đô thị vệ tinh sẽ trở thành điểm đến mới.
Thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc máu tự nhiên”, loại bỏ dần các sản phẩm đầu cơ ngắn hạn, hướng tới tính thực dụng và bền vững. Với quỹ đất còn dồi dào và mức giá dễ tiếp cận hơn, bất động sản vùng ven được kỳ vọng sẽ là tâm điểm tăng trưởng mới trong thập niên tới.