Nguồn cung dồi dào nhưng giá vẫn "vọt nóc"
Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc chung cư tại Hà Nội, đang bước vào giai đoạn tăng tốc mạnh về nguồn cung. Chỉ trong quý II/2025, thị trường ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới mở bán. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt gần 14.900 căn, tăng hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái — gần tiệm cận mức phát triển đỉnh cao trước đại dịch.
Tuy nhiên, trái với kỳ vọng rằng việc gỡ nút thắt pháp lý và tăng nguồn cung sẽ giúp giá nhà hạ nhiệt, thực tế đang cho thấy điều ngược lại: giá các dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn các đợt mở bán trước đó.
Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội – thị trường quý III/2025 dự kiến sẽ đón nhận thêm loạt dự án cao cấp tại Tây Hồ Tây và Ciputra với mức giá trên 100 triệu đồng/m². Với vị trí đắc địa và chất lượng xây dựng vượt trội, bà Hằng cho rằng những dự án này sẽ rất khó điều chỉnh giá trong ngắn hạn.
Một điểm sáng đáng chú ý là việc Nghị quyết 171 của Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm triển khai 148 dự án, mở ra kỳ vọng về làn sóng nguồn cung mạnh mẽ hơn từ năm 2026 trở đi.
Savills dự báo, trong năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ mới có thể đạt khoảng 26.400 căn, tăng so với năm 2024. Từ cuối 2025 đến hết năm 2027, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án được chào bán ra thị trường.
“Từ năm 2026, khi các dự án thí điểm chính thức được triển khai, nguồn cung sẽ gia tăng đáng kể, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Đây có thể là yếu tố giúp mặt bằng giá chung được điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, tạo cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự”, bà Hằng nhận định.
Nhà ở xã hội: Lực đẩy mới cho kỳ vọng giảm giá
Một yếu tố khác có thể tạo áp lực điều chỉnh lên giá nhà thương mại là sự khởi sắc trở lại của phân khúc nhà ở xã hội. Sau thời gian dài đình trệ do vướng mắc pháp lý, đến nay tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội đã có sự cải thiện rõ rệt.
Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội, đạt 37% kế hoạch cả năm và bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024, tăng gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Đáng chú ý, có 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu đã có khả năng hoàn thành hoặc vượt mục tiêu đề ra.
Tuy nhiên, theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, dù tổng cung có dấu hiệu phục hồi trong 2 năm gần đây, thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) và trung cấp (25 – 50 triệu đồng/m²) – vốn là phân khúc chiếm phần lớn nhu cầu thực.
Áp lực giảm giá với phân khúc thương mại?
Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội – nhận định rằng, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, thị trường nhà thương mại sẽ chịu áp lực điều chỉnh do sự chuyển dịch nhu cầu của người dân.
Tuy vậy, ông Điệp cũng chỉ ra rằng giá nhà ở xã hội hiện nay cũng có xu hướng tăng. Nguyên nhân được cho là do chi phí hạ tầng, vận hành, lãi vay và giá vật liệu xây dựng đều leo thang. Dù vậy, mức giá này vẫn thấp hơn nhiều so với nhà thương mại, tạo dư địa đáng kể để đáp ứng nhu cầu thực.
Để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững, theo ông Điệp, các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng đồng bộ, từ đó góp phần hạ giá thành và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho đại đa số người dân.
Triển vọng giảm giá: Có nhưng chưa gần
Mặc dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực từ phía cung, nhưng trong ngắn hạn, kỳ vọng về một đợt "giảm giá diện rộng" trên thị trường căn hộ Hà Nội vẫn là điều khó xảy ra. Các yếu tố như vị trí, chất lượng, chi phí đầu vào và cấu trúc sản phẩm vẫn đang giữ giá ở mức cao.
Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, với sự góp mặt mạnh mẽ của nhà ở xã hội và các dự án mới ở khu vực ngoại thành, thị trường có thể thiết lập lại mặt bằng giá hợp lý hơn. Khi đó, giấc mơ sở hữu nhà ở của người thu nhập trung bình có lẽ sẽ bớt xa vời hơn hiện tại.
Nếu bạn muốn bài viết theo phong cách báo chí ngắn gọn hơn cho đăng báo điện tử hoặc mạng xã hội, mình có thể rút gọn theo yêu cầu.