Giá đất sẽ tăng nhưng khó sốt ảo
Theo các chuyên gia, khi 3 bộ Luật mới có hiệu lực, thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm bất động sản sẽ tăng cao.
Đa số các chuyên gia nhận định khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường, có thể khiến bất động sản dự án tăng giá, nhưng khó sốt ảo. Trong đó, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận, huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách.
Các chuyên gia nhận định theo quy luật cung cầu thì giá đất có thể tăng, có thể giảm. Chính vì vậy, nhóm chính sách về đất đai là rất quan trọng. Giả sử định giá đất thời gian tới mà tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng khác nhau và với các quy mô sử dụng đất khác nhau. Như vậy, Luật Đất đai 2024 có quy định bằng cách đánh lũy tiến, có thể can thiệp bằng cách phân nhóm đối tượng hoặc những chính sách hỗ trợ khác nhau để thực hiện điều tiết.
Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam cho biết một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Điều này sẽ làm tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Bà Giang phân tích, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.
Thị trường bất động sản hoạt động minh bạch hơn
Nhiều ý kiến chuyên gia đánh giá các luật mới được thi hành sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi, phát triển bền vững hơn.
Phát biểu tại buổi tọa đàm “Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới”, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM: “Những quy định mới giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, kỳ vọng tăng nguồn cung nhà ở cho người dân trong thời gian tới”.
Ông Khiết dẫn chứng quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, tại Luật Nhà ở 2014 không có quy định rõ. Còn tại Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Ngoài ra, ông Khiết cũng cho rằng, việc bổ sung quy định cụ thể các giai đoạn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản.
Luật nhà ở 2023 quy định rõ chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
“Việc nêu rõ trong Luật Nhà ở 2023 rằng không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất, sẽ rút ngắn thủ tục hành chính đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Với quy định hiện hành thì thủ tục pháp lý để triển khai dự án nhà ở, chủ đầu tư phải mất tới 600 ngày để hoàn thành.
Thực tế một dự án chủ đầu tư hiện mất thời gian làm pháp lý mất từ 2-3 năm, khiến chi phí đội lên, đẩy giá nhà bán tăng. Còn khi Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày”, ông Khiết đánh giá.
Bên cạnh tính minh bạch, thị trường cũng giảm được tính tranh chấp liên quan đến bất động sản. Luật sư Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), cho biết trong năm 2023, số vụ tranh chấp lên tới 424 vụ, tăng gấp đôi so với năm 2022 (292 vụ). Trong tổng số 424 vụ tranh chấp thì có tới 111 vụ tranh chấp liên quan tới bất động sản, chiếm tới 26%.
Với nhiều điểm mới của Luật Đất đai 2024, ông Bắc cho rằng sẽ tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh.