Nguồn cung mới tăng mạnh, giá sơ cấp tiếp tục đi lên
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giai đoạn cuối năm dự kiến sẽ chào đón khoảng 25.000 sản phẩm mới ra thị trường, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, thị phần lại nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Áp lực về chi phí đất và chi phí phát triển dự án đang đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên cao, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở phù hợp với túi tiền ngày càng xa vời đối với người thu nhập trung bình.
Dù vậy, các dự án mới vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực ổn định và sự trở lại của dòng tiền đầu tư dài hạn. Tốc độ giao dịch tuy không còn “nóng” như các giai đoạn sốt trước đây, nhưng duy trì được sự ổn định, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, vùng ven đô thị lớn hoặc tỉnh thành giáp ranh, nơi quỹ đất vẫn còn tiềm năng và giá cả còn hợp lý.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang đánh giá, phân khúc đất nền đang chứng kiến sự phân hóa sâu sắc. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đồng bộ tiếp tục được nhà đầu tư lựa chọn là “hàng hóa trú ẩn” an toàn trong giai đoạn nhạy cảm này. Trong khi đó, đất nền ở những khu vực chưa có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kém phát triển gần như “đóng băng”.
Đối với dòng sản phẩm thấp tầng như biệt thự, liền kề và nhà phố, giá sơ cấp được dự báo giữ ở mức cao do quỹ đất hạn chế và chi phí đất tăng mạnh. Những dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển, có cư dân hiện hữu và tích hợp hài hòa giữa tiện ích, sản phẩm thấp tầng – cao tầng đang dẫn dắt nhu cầu thực lẫn đầu tư.
Phân hóa sâu sắc, giá tăng chọn lọc theo phân khúc
Theo nhiều chuyên gia, thị trường những tháng cuối năm sẽ tiếp tục xu hướng tăng giá, nhưng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn. Cụ thể, giá căn hộ tại các đô thị lớn được dự báo có thể tăng từ 5-7%, biệt thự và liền kề tăng khoảng 10-15%. Đối với đất nền, mức tăng chỉ xuất hiện ở các khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch ổn định. Tính bình quân, mặt bằng giá BĐS toàn quốc có thể dao động tăng từ 7-10%.
Tuy nhiên, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét giữa các phân khúc, khu vực – một tín hiệu cho thấy thị trường đang tái cấu trúc theo hướng chuyên nghiệp và thực chất hơn.
Dòng vốn đầu tư tìm đến sản phẩm tạo thu nhập ổn định
Một điểm nổi bật của thị trường cuối năm 2025 chính là sự thận trọng gia tăng rõ rệt trong chiến lược đầu tư. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Group – đưa ra hai kịch bản chính. Kịch bản đầu tiên, nếu các vướng mắc về thuế chưa được tháo gỡ hoàn toàn, dòng tiền sẽ tiếp tục ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo thu nhập ổn định như căn hộ cho thuê, shophouse có pháp lý đầy đủ – trở thành "trụ cột" của thị trường. Đây cũng là kịch bản được ông đánh giá có khả năng xảy ra cao hơn. Kịch bản thứ hai, nếu chính sách thuế được điều chỉnh theo hướng hỗ trợ, dòng vốn có thể quay trở lại với phân khúc đất nền, giúp kích thích tăng trưởng giá rõ rệt hơn.
Ở góc nhìn vĩ mô, PGS.TS Trần Kim Chung dự báo ba kịch bản phát triển. Kịch bản trung tính – thị trường tiếp tục tăng trưởng nhưng không tạo đột biến – được ông cho là sát với thực tế nhất. Trong khi đó, kịch bản tích cực sẽ xảy ra nếu nền kinh tế phục hồi mạnh và thu hút được dòng vốn ngoại. Kịch bản tiêu cực ít khả năng xảy ra hơn nhưng vẫn cần theo dõi, trong trường hợp xuất hiện những cú sốc khó lường từ bên ngoài.
Cải thiện pháp lý – nhân tố thúc đẩy thị trường
Luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, các nỗ lực cải thiện môi trường pháp lý từ phía Chính phủ chính là “chìa khóa” để tháo gỡ nút thắt cho nguồn cung và cải thiện niềm tin thị trường. Việc nhiều dự án được gỡ vướng đang mở ra các lựa chọn đa dạng hơn cho người mua, góp phần tạo thêm xung lực tích cực trong giai đoạn cuối năm.
Tuy nhiên, bà Thảo cũng lưu ý rằng khả năng xảy ra “sốt đất” trên diện rộng là rất thấp, bởi các yếu tố như thông tin quy hoạch, chủ trương sáp nhập tỉnh thành… đã được phản ánh vào giá từ trước đó. Tuy vậy, một số điểm “nóng cục bộ” vẫn có thể xuất hiện khi có thông tin mới về quy hoạch hay cơ chế, do tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) vẫn còn tồn tại trong một bộ phận nhà đầu tư.
Phân khúc căn hộ được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, nhờ nguồn cung có dấu hiệu cải thiện và nhu cầu ở thực duy trì ổn định tại các đô thị lớn. Trong khi đó, đất nền sẽ phát triển chọn lọc và tập trung vào các khu vực có tiềm năng tăng giá thực.
Thị trường bước vào giai đoạn “lọc máu”, ưu tiên giá trị thực
Tổng hợp ý kiến từ giới chuyên gia cho thấy, thị trường BĐS cuối năm 2025 đang tiến vào giai đoạn phục hồi phân hóa rõ rệt. Dòng vốn đầu tư ngày càng ưu tiên yếu tố pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng không còn nhiều cơ hội, nhường chỗ cho những chiến lược đầu tư dài hạn và bền vững.
Sự dịch chuyển này được nhìn nhận như một tín hiệu tích cực, giúp thị trường Việt Nam tiến gần hơn tới mục tiêu phát triển cân bằng, thực chất. Đây chính là nền tảng vững chắc để bất động sản có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững trong giai đoạn từ năm 2026 trở đi.