Những tháng qua chứng kiến thanh khoản thị trường bất động sản “lao dốc” ở nhiều phân khúc. Trong khi đó, lãi suất có chiều hướng tăng nhanh “ăn mòn” lợi nhuận đầu tư đã tác động lớn đến tâm lý của giới đầu cơ bất động sản.
Hết thời đầu cơ bất động sản
Theo báo cáo quý 3/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ bất động sản thời điểm này đã gần như bị triệt tiêu.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, giới đầu cơ bất động sản vì muốn có lãi cao trong thời gian ngắn. Thế nhưng tình trạng này không còn do mặt bằng giá bất động đã tăng quá cao không chỉ tại các đô thị lớn, mà còn lan sang các khu vực vùng ven, thậm chí cả khu vực miền núi.
“Nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì vài tháng nữa không bán được. Hay nếu có bán được thì cũng lỗ nên chẳng ai dại đi đầu cơ”, ông Đính nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Hoàng Nam cho rằng còn rất ít dư địa cho hoạt động đầu cơ bất động sản trong năm 2023 bởi các biện pháp thắt chặt khung pháp lý, hướng tới sự minh bạch cho thị trường bất động sản của Nhà nước.
Ông Nam cho biết thêm, mặt bằng lãi suất tại các ngân hàng liên tục tăng và chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt” cũng đã tác động trực tiếp đến hoạt động đầu cơ bất động sản.
Thời điểm thị trường sốt nóng, lãi suất chỉ dao động từ 7 - 8%/năm trong khi giá bất động sản liên tục tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn. Tỷ suất sinh lợi cao ngất ngưởng đã lôi kéo nhiều nhà đầu tư không chuyên, non kinh nghiệm “nhảy” vào sân chơi địa ốc với mong muốn “kiếm tiền nhanh”.
Đặc thù của hoạt động đầu cơ đất là nguồn vốn đầu cơ chủ yếu đến từ vốn vay ngân hàng. Nhà đầu tư vay càng nhiều càng chịu nhiều rủi ro khi thị trường “quay đầu” như hiện nay.
Trong bối cảnh lãi suất tăng cao như hiện nay, không ít nhà đầu tư hiện hữu phải “cắn răng” cắt lỗ để thoát được hàng, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Còn nhà đầu tư tiềm năng thì e ngại thị trường trầm lắng nên từ bỏ ý định tham gia, càng khiến thị trường gặp khó.
Doanh nghiệp bất động sản “ngộp thở”
Lãi suất tăng ảnh hưởng nghiêm trọng đến các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường ảm đạm.
TS. Nguyễn Trí Hiếu dự báo sẽ có khoảng 20% doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa vì tác động của việc tăng lãi suất. Trong đó, nhóm doanh nghiệp quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, uy tín không đủ để huy động vốn, “ôm” những dự án có tính thanh khoản yếu kém bị đe dọa lớn nhất.
“Những doanh nghiệp này có thể phá sản hoặc giao đất cho ngân hàng hàng phát mại”, TS. Hiếu nói.
Cùng quan điểm, PGS.TS. Vũ Sỹ Cường cho hay, hầu hết doanh nghiệp bất động đều phụ thuộc vào vốn vay. Khi lãi suất tăng thì việc vay vốn ngân hàng sẽ khó khăn hơn, doanh nghiệp sẽ bị thiếu hụt vốn để duy trì hoạt động, ảnh hưởng tiêu cực đến “sức khỏe” của các doanh nghiệp.
Trong ít tháng cuối năm 2022, room tín dụng càng thu hẹp và tập trung cho lĩnh vực sản xuất, hạn chế vào lĩnh vực bất động sản sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản khốn khổ trong việc xoay vốn để “sống sót”.
Chưa kể, khi lãi suất tăng, sức hấp thụ trên thị trường cũng bị ảnh hưởng bởi nhóm người mua nhà ở thực, đầu tư và đầu cơ đều bị “tắc” vốn. Lượng giao dịch giảm, hàng không bán được tác động trực tiếp lên nguồn thu của các doanh nghiệp bất động sản.
“Khi nhu cầu giảm, thanh khoản sản phẩm kém, giao dịch hạn chế dẫn đến việc huy động vốn từ khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản lại càng khó khăn”, ông Cường nhấn mạnh.