Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết diễn biến thị trường tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang đi theo những quỹ đạo khác nhau. Tại Hà Nội, động lực chính đến từ nhu cầu ở thực trong nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa của các tuyến vành đai, tạo lực đẩy mạnh cho phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ.
Trong khi đó, TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự phát triển của các đô thị vệ tinh, đáp ứng xu hướng giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm.
Vành đai mở lối cho sóng giá mới
Đánh giá về vai trò của hạ tầng, ông Tuấn cho rằng các tuyến vành đai cùng hệ thống cầu vượt sông đang từng bước tái định hình bản đồ bất động sản Thủ đô. Thống kê cho thấy, số dự án chung cư nằm quanh các tuyến vành đai đã tăng từ khoảng 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án hiện nay, tương đương mức tăng gần 2,6 lần.
Chung cư tiếp tục là “đầu kéo” của thị trường Hà Nội, với tâm điểm dịch chuyển ra khu vực vành đai 2 và 3. Đáng chú ý, trong quý IV/2025, mức tăng giá mạnh nhất không xuất hiện tại nội đô mà tập trung ở các địa bàn ven vành đai 3. Thanh Trì (cũ) ghi nhận giá rao bán phổ biến khoảng 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với quý I/2023. Gia Lâm (cũ) đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, Hà Đông (cũ) 75 triệu đồng/m2, cùng mức tăng quanh 143%. Hoài Đức (cũ) cũng ghi nhận mức tăng gần 139%, lên khoảng 75 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, các quận trung tâm như Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ) chỉ ghi nhận mức tăng 69–92%, cho thấy dòng tiền đang ưu tiên những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn, gắn với sự hình thành của các đại đô thị mới.
Nhà riêng tăng giá dù nhu cầu giảm
Ở phân khúc nhà riêng, thị trường Hà Nội xuất hiện một nghịch lý khi mức độ quan tâm giảm nhưng giá bán vẫn tăng trên diện rộng. Đến quý IV/2025, giá rao bán nhà riêng tại các quận cận trung tâm như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ)… đã tăng trên 110% so với đầu năm 2023.
Với nhà mặt phố, mức độ quan tâm thuê trong quý IV/2025 tăng 9% so với quý trước, trong khi nhu cầu mua giảm 6%. Tuy vậy, lợi suất cho thuê chưa cải thiện đáng kể do giá bán tăng nhanh hơn giá thuê, khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp.
TP.HCM: Giá tăng nhưng phân hóa rõ nét
Tại TP.HCM, chung cư tiếp tục ghi nhận đà tăng giá đáng chú ý trong quý IV/2025. Nhà Bè (cũ) tăng 64%, quận 7 (cũ) tăng 63%, Bình Thạnh tăng 57%, trong khi TP Thủ Đức (gồm quận 2, 9 và Thủ Đức cũ) tăng trong khoảng 32–48% so với quý I/2023. Đà tăng này cũng lan sang các quận trung tâm mở rộng.
Phân khúc nhà riêng tại TP.HCM duy trì giao dịch ổn định, dù mức độ quan tâm chưa bứt phá. Giá rao bán nhà riêng tại khu vực trung tâm phổ biến 210–286 triệu đồng/m2 trong quý IV/2025, cao gấp 1,4–2,2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay quận 7, mức giá giảm xuống còn 125–204 triệu đồng/m2, cho thấy áp lực giá đã phần nào hạ nhiệt.
Đáng chú ý, tại các quận vùng ven và TP Thủ Đức, giá nhà riêng chỉ cao hơn chung cư khoảng 1,1–1,8 lần. Riêng các khu vực như Bình Chánh, Nhà Bè hay Quận 12 (cũ), khoảng cách giá tiếp tục thu hẹp, mở ra dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc này trong trung hạn.
Nhà mặt phố tại TP.HCM có dấu hiệu phục hồi nhẹ, dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung – cầu, khi nhu cầu tập trung ở khu vực cận trung tâm trong khi nguồn cung chủ yếu nằm tại lõi trung tâm. Trong bối cảnh đó, nhà mặt phố tại quận 2 (cũ) được chú ý nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tốt hơn so với các quận trung tâm truyền thống.
Tăng giá gắn với tiện ích và nhu cầu ở thực
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá bất động sản hiện nay cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình. Những giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đây, đặc biệt tại Hà Nội, chủ yếu gắn với bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và phân khúc chung cư.
Trong giai đoạn hiện tại, các loại hình có xu hướng tăng giá tốt hơn là những sản phẩm nằm gần các tiện ích trọng điểm như metro, vành đai, đồng thời đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân. Ngược lại, các sản phẩm chung cư cũ hoặc vị trí kém thuận lợi chỉ tăng theo sóng chung của thị trường, dư địa tăng giá không còn nhiều. Các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nghỉ dưỡng sẽ cần thêm thời gian để phục hồi.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá ngày càng cao đang thúc đẩy một xu hướng mới trong giới trẻ: lựa chọn thuê nhà thay vì mua. Xu hướng này tạo dư địa cho các sản phẩm đầu tư có khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Trong thời gian tới, sự xuất hiện của hàng loạt đại đô thị quy mô lớn cùng nguồn cung nhà ở xã hội được đẩy mạnh sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, việc gia tăng nguồn cung ở phân khúc giá thấp không đồng nghĩa sẽ kéo giảm giá các phân khúc trung – cao cấp, bởi mỗi loại hình có đặc thù và nhóm khách hàng khác nhau.