Đống Đa, Thanh Trì, Gia Lâm: Những điểm nóng về tăng giá
So với quý 1/2023, mặt bằng giá chung cư Hà Nội trong quý 3/2025 đã tăng trung bình 95%, trong đó phân khúc cao cấp tại các quận trung tâm như Tây Hồ và Ba Đình đang dẫn đầu với mức giá phổ biến từ 130 đến 210 triệu đồng/m². Mức giá này đang tạo ra áp lực lớn với người mua để ở, khi có tới 56% người tham gia khảo sát đánh giá rằng chung cư hiện nay đã trở nên “khó tiếp cận”.
Trên toàn thị trường, mức giá trung bình căn hộ tại Hà Nội đã tăng từ 37 triệu đồng/m² (quý 1/2022) lên 51 triệu đồng/m² (quý 1/2024), và tiếp tục đạt mốc 81 triệu đồng/m² vào quý 3/2025 – tương đương mức tăng hơn 2 lần chỉ sau 3 năm.
Ở khu vực nội đô, quận Đống Đa ghi nhận mức tăng giá ấn tượng nhất với 111%, hiện giá phổ biến khoảng 86 triệu đồng/m². Tiếp đến là Cầu Giấy tăng 99% (84 triệu đồng/m²), Thanh Xuân tăng 98% (87 triệu đồng/m²), Tây Hồ tăng 91% (106 triệu đồng/m²), và Ba Đình tăng 74% (128 triệu đồng/m²).
Ở các khu vực cận trung tâm và vùng ven, tốc độ tăng giá thậm chí còn cao hơn. Thanh Trì dẫn đầu với mức tăng 119%, lên mức 59 triệu đồng/m². Gia Lâm theo sát với mức tăng 114%, đạt 64 triệu đồng/m²; Bắc Từ Liêm tăng 110% (84 triệu đồng/m²); Hà Đông tăng 108% (61 triệu đồng/m²); Hoàng Mai tăng 102% (68 triệu đồng/m²)...
Dữ liệu cũng cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra ngoài trung tâm thành phố. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – cho biết, từ năm 2021, tỷ trọng nguồn cung căn hộ tại khu vực trung tâm chỉ còn khoảng 37%, trong khi các quận vùng ven và cận trung tâm chiếm tới 62%. Điều này thúc đẩy dòng tiền đầu tư đổ về các đô thị vệ tinh như Gia Lâm, Đông Anh, Hà Đông – nơi có nguồn cung đa dạng hơn.
Giá bán tại các khu vực vệ tinh dao động từ 62 đến 130 triệu đồng/m², tùy vào vị trí và loại hình sản phẩm. Một số dự án tại Đông Anh đã vượt ngưỡng mặt bằng chung, với mức giá từ 95 đến 120 triệu đồng/m² – phản ánh sự phát triển nhanh chóng của hạ tầng và sức cầu tăng mạnh.
Tỷ suất cho thuê thấp nhất trong 5 năm
Trong khi giá bán tiếp tục leo thang, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ lại sụt giảm mạnh. Phân khúc phổ thông (dưới 35 triệu đồng/m²) và trung cấp (35 – 55 triệu đồng/m²) ghi nhận hiệu suất cho thuê lần lượt là 2,5% và 2,2% trong quý 3/2025 – giảm đáng kể so với mức 3,6% vào năm 2024.
Theo ông Tuấn, mức lợi suất hiện tại của căn hộ phổ thông đang tiệm cận với loại hình nhà phố hoặc nhà riêng lẻ, cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.
Tâm lý người mua thay đổi, ưu tiên nhu cầu thực
Cũng theo quan sát từ thị trường, tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nếu trước đây nhà riêng là lựa chọn ưu tiên, thì hiện tại, khi Hà Nội thường xuyên đối mặt với tình trạng ngập úng và hạ tầng giao thông quá tải, người dân đang dần chuyển sang lựa chọn chung cư – đặc biệt là các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.
“Giai đoạn 2025, thị trường bất động sản Hà Nội đang được định hình bởi hai xu hướng chính: Giá tiếp tục tăng nhưng không còn quá nóng, và người mua ngày càng chọn lọc hơn, tập trung vào các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Tuấn nhận định.