Giá nhà tăng vọt khiến ở thuê trở thành một lựa chọn để “giải thoát” khỏi áp lực vay mua nhà
Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 5 năm qua, giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã ghi nhận mức tăng trưởng lần lượt là 72,4%, 49,9% và 34,3%. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm – một mức tăng không đủ để theo kịp tốc độ tăng giá nhà.
Sự chênh lệch này đã tạo ra một áp lực tài chính lớn đối với người mua, đặc biệt là nhóm lao động trẻ – vốn đang phải vật lộn với chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ tại các đô thị.
Chị Nguyễn Quỳnh Anh (35 tuổi, Hà Nội), một nhân viên văn phòng có thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng, cho biết chị từng có ý định mua nhà từ sớm. Tuy nhiên, sau nhiều năm tiết kiệm, khoản tích lũy khoảng 800 triệu đồng của chị vẫn không đủ để tiếp cận căn hộ tại thủ đô, kể cả khi tính đến việc vay ngân hàng.
“Với giá căn hộ hiện tại, nếu mua tôi sẽ phải dành 60-70% thu nhập để trả nợ mỗi tháng. Trong khi thuê nhà với giá 14 triệu đồng, chỉ chiếm khoảng 30% thu nhập, tôi vẫn có thể sống thoải mái trong một căn hộ đầy đủ tiện nghi giữa trung tâm”, chị chia sẻ.
Tương tự, anh Nguyễn Tấn Đạt (32 tuổi, sống tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết, một căn hộ bình dân hiện có giá hơn 3 tỷ đồng, buộc người mua phải vay từ 2 tỷ trở lên. Với thu nhập 22 triệu đồng/tháng, khoản trả góp có thể “nuốt” hơn 60% thu nhập – điều anh cho là quá sức chịu đựng.
“Căng thẳng vì nợ nần triền miên không đáng để đánh đổi. Tôi chấp nhận thuê trọ, mỗi tháng dành 5 triệu cho tiền nhà, còn lại vẫn đủ cho sinh hoạt, tiết kiệm và đầu tư khác,” anh Đạt nói.
Chi phí thuê nhà hợp lý hơn vay mua nhà
Ông Hoàng Liên Sơn – Tổng giám đốc Công ty đầu tư và môi giới bất động sản Alpha Real – chỉ ra sự chênh lệch rõ rệt giữa chi phí thuê và mua nhà: “Cùng một căn hộ, nếu thuê chỉ mất khoảng 10 triệu đồng/tháng, nhưng nếu vay mua, tiền trả góp hàng tháng có thể lên tới 14-15 triệu đồng. Chi phí thuê chỉ bằng khoảng 2/3 chi phí mua.”
Báo cáo của VARS cũng cho thấy, với mức giá hiện tại, căn hộ hai phòng ngủ dưới 3 tỷ đồng gần như “biến mất” khỏi thị trường. Ngay cả khi có sẵn 30% giá trị căn hộ và vay phần còn lại, người mua trẻ tuổi vẫn gặp khó khăn do thời gian trả nợ dài (15-25 năm) và chi phí sinh hoạt bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Rủi ro từ lãi suất thả nổi càng khiến nhiều người chùn bước trước quyết định vay mua nhà.
Xu hướng thuê nhà sẽ còn phát triển
Theo TS. Võ Trí Thành, xu hướng người trẻ lựa chọn thuê thay vì mua nhà đang ngày càng rõ rệt, nhất là ở các đại đô thị như Hà Nội hay TP.HCM. “Không chỉ vì yếu tố tài chính, họ còn lựa chọn sự linh hoạt, không bị ràng buộc bởi khoản vay dài hạn,” ông nhận định.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cho rằng, trong dài hạn, xu hướng này sẽ tiếp tục tăng mạnh khi các mô hình thuê nhà mới được phổ biến tại Việt Nam. Ví dụ như mô hình thuê dài hạn có quyền sở hữu, cho phép người thuê trả tiền định kỳ và sau một thời gian có thể mua lại căn hộ theo giá cố định. Hoặc mô hình sở hữu chung, nơi người mua chỉ cần trả 30-50% giá trị ban đầu và dần tích lũy quyền sở hữu theo thời gian.
Tuy nhiên, ông Đính cũng nhấn mạnh rằng để thị trường thuê nhà phát triển bền vững, cần có chính sách hỗ trợ rõ ràng: “Từ khung pháp lý bảo vệ quyền lợi người thuê, đến khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà cho thuê – đặc biệt là các dự án ‘xây để cho thuê’ với chất lượng đảm bảo, hợp đồng minh bạch và mức tăng giá hợp lý.”
Mặc dù chi phí thuê nhà nhìn chung thấp hơn trả góp mua nhà, nhưng trong bối cảnh thu nhập không tăng mạnh, đây vẫn là gánh nặng với người lao động tại đô thị lớn. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại trung tâm TP.HCM hiện có giá thuê từ 12-20 triệu đồng/tháng – tương đương 30-50% thu nhập của nhiều người trẻ, vượt quá ngưỡng khuyến nghị (30%).
Trong khi đó, những căn hộ có giá thuê thấp hơn lại thường nằm ở vùng ven – nơi hạ tầng, giao thông công cộng còn hạn chế, khiến nhiều người do dự khi lựa chọn.
Tư duy sở hữu đang thay đổi, nhưng hạ tầng cho thuê còn nhiều bất cập
Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong năm 2024, nhu cầu tìm thuê nhà tăng gần 22%. Nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-34 chiếm tỷ lệ cao nhất – gần 62%. Đáng chú ý, ngay cả nhóm thu nhập cao (từ 21-40 triệu đồng/tháng) cũng có tới 42% lựa chọn thuê thay vì mua.
Tuy nhiên, theo TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam – thị trường cho thuê hiện nay vẫn thiếu tính chuyên nghiệp. “Giao dịch chủ yếu giữa cá nhân với cá nhân, thiếu nền tảng kiểm chứng thông tin khiến giá thuê bị nhiễu loạn. Một số báo cáo đưa ra mức giá trung bình nhưng không phân tách rõ khu vực, phân khúc hay tỷ lệ lấp đầy, gây hiểu lầm cho người thuê,” ông Lượng nói.
Thêm vào đó, người thuê cũng thường ở thế yếu do thiếu lựa chọn và không được bảo vệ bởi hợp đồng dài hạn hay chính sách kiểm soát giá thuê. Thực tế cho thấy, nhiều người phải chấp nhận mức tăng giá từ vài trăm nghìn đến cả triệu đồng khi tái ký hợp đồng, chưa kể bị yêu cầu cọc giữ chỗ hoặc trả thêm phí dịch vụ.