Giá thứ cấp tăng mạnh
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một làn sóng tăng giá đáng chú ý ở phân khúc thứ cấp – nơi giao dịch mua đi bán lại các sản phẩm đã hình thành trước đó. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài vì thanh khoản sụt giảm, tín dụng thắt chặt và tâm lý e ngại từ nhà đầu tư, bất động sản thứ cấp đang dần “nóng” trở lại, với mức tăng giá mạnh mẽ tại nhiều khu vực.
Thống kê của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy, giá chung cư trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận ở mức cao nhất trong gần một thập niên trở lại đây. Tại Hà Nội, giá bán trung bình quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước đó và tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, còn tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước.
Giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao. Những lý do dẫn tới xu hướng này bao gồm khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, kỳ vọng lợi nhuận cao từ chủ đầu tư...
Nguyên nhân chính khiến giá bất động sản thứ cấp tăng mạnh đến từ nhiều yếu tố. Thứ nhất, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm do quá trình phê duyệt pháp lý kéo dài, khiến thị trường buộc phải dựa nhiều hơn vào sản phẩm đã có sẵn. Thứ hai, tâm lý người mua quay trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm, cùng với đó là kỳ vọng về sự phục hồi rõ rệt của thị trường trong 2025–2026. Thứ ba, sự dịch chuyển dòng vốn từ các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng sang bất động sản cũng góp phần đẩy giá sản phẩm thứ cấp.
Một điểm đáng chú ý là bất động sản thứ cấp có tính thực dụng cao, phù hợp với cả nhu cầu ở thật lẫn đầu tư ngắn – trung hạn. Đối với người mua để ở, sản phẩm thứ cấp có lợi thế là “nhìn thấy – ở ngay”, không phải chờ đợi tiến độ. Với nhà đầu tư, tính thanh khoản, khả năng cho thuê hoặc bán lại nhanh chóng là yếu tố hấp dẫn, đặc biệt trong bối cảnh giá sơ cấp ngày càng bị đẩy lên cao.
Không chỉ với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ lần đầu tiên ghi nhận nhiều dự án, sản phẩm có giá bán đạt cả tỷ đồng mỗi mét vuông, kéo theo mức giá thứ cấp tại các dự án khác trong cùng khu vực được giao dịch trong quý II vừa qua đạt khoảng 303 triệu đồng/m2, theo CBRE Việt Nam.
Chưa thể dừng đà tăng?
Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố hỗ trợ khiến bất động sản thứ cấp tiếp tục duy trì sức nóng, trong đó quan trọng nhất là nguồn cung khan hiếm do vướng mắc pháp lý khiến số lượng dự án mới ra thị trường còn hạn chế, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Trong bối cảnh đó, sản phẩm thứ cấp đã bàn giao, có pháp lý minh bạch và có thể khai thác sử dụng ngay trở thành lựa chọn ưu tiên của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Thêm vào đó, chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp giúp dòng tiền rẻ hơn, khuyến khích nhà đầu tư quay lại thị trường thay vì gửi tiết kiệm.
Một yếu tố khác cũng góp phần đẩy giá lên là hạ tầng giao thông đô thị được đầu tư mạnh, với các dự án trọng điểm như Vành đai 3 tại TP.HCM hay Vành đai 4 tại Hà Nội, tạo động lực tăng giá cho nhiều khu vực vùng ven. Dòng vốn trên thị trường cũng đang có xu hướng dịch chuyển từ sơ cấp sang thứ cấp, bởi mức chênh lệch giá giữa hàng mở bán mới và hàng đã bàn giao ngày càng thu hẹp, thậm chí ở một số nơi căn hộ mới có giá cao hơn đáng kể so với căn hộ thứ cấp cùng khu vực.
Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi giá nhà giảm, đặc biệt là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.
“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn ở khu vực nội đô để phát triển dự án, phần khác do thủ tục khó khăn kéo dài, các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, giá nhà không những không thể giảm, mà sẽ còn tăng tiếp”, ông Hiếu nói.
Lý giải cho câu chuyện vì sao thị trường TP.HCM không ngừng tăng giá, các chuyên gia cho rằng, mấu chốt đầu tiên phải kể đến là từ thực tế cung - cầu.