Siết chặt tín dụng vào bất động sản
Thông tư 14 không áp dụng đối với NHTM được kiểm soát đặc biệt; NHTM được can thiệp sớm thực hiện lộ trình tuân thủ tỷ lệ an toàn vốn theo văn bản chấp thuận của NHNN quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
Theo đó, Thông tư 14 thay thế quy định cũ về cách các ngân hàng tính toán rủi ro khi cho vay, trong đó hệ số rủi ro đối với một số lĩnh vực như vay mua nhà ở xã hội, cho vay SME, nông nghiệp, nông thôn... được điều chỉnh giảm.
Đáng chú ý, đối với bất động sản thương mại, Thông tư 14 lại điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao.
Theo đó, khoản phải đòi bất động sản thương mại thế chấp bằng bất động sản thương mại đủ tiêu chuẩn phải đáp đứng được ba điều kiện gồm:
Thứ nhất, tài sản bảo đảm là nhà ở có sẵn, bất động sản thương mại có sẵn, được chuyển nhượng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Trong đó, nhà ở là công trình có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân; bất động sản thương mại có sẵn là công trình xây dựng có sẵn không có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân.
Thứ hai, ngân hàng có quyền hợp pháp để xử lý bất động sản là tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật khác có liên quan.
Thứ ba ngân hàng phải xác định giá trị tài sản đảm bảo theo quy định.
Trước đó, tại phiên họp Chính phủ ngày 7/8, đề cập đến lo ngại tín dụng đang "chảy" mạnh vào bất động sản và chứng khoán, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng phân tích tốc độ tăng tín dụng vào hai lĩnh vực này đúng là cao hơn mức bình quân chung, song điều đó phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu.
Thị trường bước vào giai đoạn thận trọng
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường quý II/2025 đang ở trạng thái “quan sát – chờ đợi”, nhưng với mặt bằng lãi suất thấp, chính sách hỗ trợ pháp lý, cùng xu hướng đầu tư dài hạn, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn trong nửa cuối năm.
Trong bối cảnh bất động sản đầu cơ thoái trào, bất động sản phục vụ nhu cầu thực và đầu tư dòng tiền sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong bức tranh thị trường sắp tới.
Khi lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức chưa thực sự thấp, cùng với yêu cầu siết chặt tín dụng vào lĩnh vực rủi ro, người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Điều này đặc biệt đúng với những phân khúc có giá trị cao như bất động sản hạng sang, biệt thự hay shophouse. Thị trường vì thế trở nên yên ắng hơn so với những năm trước, khi dòng vốn ngân hàng còn dồi dào và dễ tiếp cận.
Thứ hai, nhu cầu mua để ở vẫn tồn tại, nhưng tâm lý “chờ đợi” ngày càng phổ biến. Người mua kỳ vọng giá sẽ điều chỉnh thêm, nhất là ở các khu vực từng bị đẩy giá cao so với giá trị thực. Chính vì vậy, giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, vị trí thuận lợi và giá bán hợp lý. Ngược lại, những sản phẩm kém thanh khoản, pháp lý chưa rõ ràng gần như bị bỏ qua.
Đối với nhà đầu tư, giai đoạn thận trọng đồng nghĩa với việc “lướt sóng” gần như biến mất. Thay vào đó, họ có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, cho thuê ổn định hoặc nằm tại khu vực có tiềm năng hạ tầng dài hạn. Điều này khiến thị trường dần chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn, bớt tính đầu cơ và tăng tính bền vững.
Doanh nghiệp bất động sản cũng phải thay đổi chiến lược. Thay vì tung ra sản phẩm hàng loạt, họ tập trung vào các dự án vừa túi tiền, tiến độ chắc chắn, pháp lý rõ ràng để tạo niềm tin cho khách hàng. Việc đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng cũng trở thành xu thế, nhằm đảm bảo dòng tiền vận hành liên tục trong bối cảnh thị trường chưa thật sự khởi sắc.