5 vấn đề lớn, quan trọng nhất, xuyên suốt của dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Là cơ quan chủ trì soạn thảo, chúng tôi luôn ghi nhớ lời nhắc nhở của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, đó là, Luật Đất đai (sửa đổi) là minh chứng đánh giá năng lực của Chính phủ, của Quốc hội trong việc thể chế hóa các chủ trương của Đảng. Tại hội thảo hôm nay, các đại biểu Quốc hội đã dành cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiều sự động viên, cổ vũ. Làm sao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, giải trình ý kiến của các cơ quan của Quốc hội, các đại biểu Quốc hội nhanh thế? - Là vì các đại biểu Quốc hội, các Ủy ban của Quốc hội, các Đoàn đại biểu Quốc hội đã góp ý hết sức cụ thể, chất lượng. Những vấn đề nào tiếp thu được chúng tôi đã tiếp thu ngay. Chính vì vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đến hôm nay đã hoàn thiện hơn rất nhiều. Tuy nhiên, đây là dự án Luật rất khó, nhiều vấn đề mới nên với trách nhiệm của mình, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến của các đại biểu Quốc hội, các cơ quan, tổ chức.

Phải xác định rõ vai trò của Nhà nước với hai tư cách: là cơ quan quản lý và là đại diện chủ sở hữu toàn dân

Trên cơ sở ý kiến của 228 đại biểu Quốc hội tại phiên họp Tổ vừa qua, chúng tôi đã hệ thống hóa lại, phân theo nhóm ý kiến, đồng thời nghiên cứu ý kiến của từng Đoàn đại biểu Quốc hội để tìm hiểu tính đặc thù của từng địa phương như thế nào. Bước đầu, chúng tôi đã tiếp thu, giải trình và có quan điểm rất rõ về các nội dung được các đại biểu Quốc hội đặt ra. Điều rất thú vị là hôm nay chúng tôi mới đưa ra báo cáo giải trình các nội dung thảo luận nhưng tại hội thảo này, các tham luận, ý kiến của Ủy ban Kinh tế, các đại biểu Quốc hội, các chuyên gia đều cho thấy có 5 vấn đề lớn, quan trọng nhất, xuyên suốt của dự luật này là: quy hoạch; tài chính và định giá; thể chế; cải cách thủ tục hành chính và chuyển dịch đất đai. Điều này cho thấy chúng ta có mối quan tâm chung, rất cụ thể.

Qua sự gợi mở của các đại biểu, các chuyên gia tại hội thảo hôm nay, tôi cho rằng, vấn đề quan trọng nhất là phải xác định rõ vai trò của Nhà nước với hai tư cách: một là, Nhà nước là cơ quan quản lý; hai là, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Làm cách nào để Nhà nước thực hiện được hai tư cách này? Tôi thống nhất rất cao với các đại biểu là phải bám vào các trụ cột là: quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tức là phân bổ nguồn lực và điều tiết nguồn lực; tài chính và định giá; giải quyết các mối quan hệ công và tư trong lĩnh vực đất đai.

Về quy hoạch đất đai, chúng tôi đã từng coi đây là một công cụ, nhưng trên thực tế không phải như vậy. Quy hoạch đất đai là quy hoạch mang tính chất khung, còn để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai thì quan trọng nhất chính là quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng. Do đó, Nghị quyết số 18 của Trung ương đã nêu: phải bảo đảm sự tương thích, đồng bộ và thống nhất, các quy hoạch quốc gia, quy hoạch ngành có sử dụng đất phải tương tác với nhau để tạo ra sự quản lý tốt nhất cho xã hội, trong đó có quản lý đất đai. Đây là vấn đề khó nhất.

Hiện nay, chúng tôi dựa vào 2 quy hoạch quan trọng. Một là, quy hoạch về giao thông, vận tải với 5 quy hoạch ngành giao thông - chúng tôi xem đây là xương sống và từ quy hoạch này mở ra vấn đề giá trị đất đai tăng lên và phát triển kinh tế - xã hội sẽ mở theo. Do đó, quy hoạch đất đai chắc chắn phải dựa vào và gắn kết chặt chẽ với quy hoạch giao thông. Hai là, quy hoạch mang tính không gian như quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn. Trong đó, quy hoạch đất đai quốc gia chỉ nên quản lý các khu bảo tồn di sản, văn hóa, hạ tầng, đất trồng lúa..., còn lại thì phải tiếp cận theo không gian và tiếp cận theo thị trường để hiệu quả sử dụng cao nhất.

Chúng tôi xác định, ở nơi nào đã có quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt thì không cần làm cụ thể quy hoạch đất đai mà quy hoạch đất đai chỉ sử dụng các tiêu chí về phân bổ, sử dụng đất hợp lý thông qua kế hoạch sử dụng đất, tức là thông qua việc huy động nguồn lực, việc chuyển đổi lực lượng sản xuất cho phù hợp... Ở đây, đất đai sẽ đóng vai trò quản lý những đối tượng mang tính chất “tĩnh” như: khu bảo tồn di sản, văn hóa, hạ tầng cứng, khu dân cư ổn định, quốc phòng, an ninh, đất trồng lúa...

Vấn đề giải quyết thế nào khi có xung đột giữa các quy hoạch cũng được các đại biểu đặt ra. Các đại biểu cũng đề cập đến thời kỳ quy hoạch, thời gian điều chỉnh quy hoạch và quy trình điều chỉnh quy hoạch, nói cách khác là khi sử dụng đất, chúng ta cần một quy hoạch rất chi tiết và có giá trị cả về hiệu quả sử dụng đất, giá trị về môi trường, về văn hóa, kiến trúc... Tất cả những câu chuyện về chuyển đổi đất đai chỉ khi có quy hoạch 1/500. Chúng ta đã chế định cần phải có thi ý tưởng, thi quy hoạch, lựa chọn quy hoạch chi tiết, định giá đất... cũng phải trên quy hoạch cụ thể này. Tôi muốn nói sơ qua như vậy để thấy rằng, nếu chúng ta làm được như vậy thì sẽ điều tiết được, phân bổ được và định giá được trên quy hoạch đó.

Không có cách nào ngồi mà suy đoán ra được giá thị trường

Về tài chính đất đai, nói rộng ra là kinh tế đất đai. Ở đây, phải khẳng định quan điểm không thể đưa giá đất lên cao được vì đất đai là tư liệu sản xuất, là “đầu vào” của nền kinh tế. Do đó, chúng ta phải định giá đất như thế nào, sử dụng công cụ kinh tế để chuyển từ hành chính và mệnh lệnh hành chính sang công cụ thị trường, cố gắng tách mong muốn chủ quan của con người trong vấn đề định giá đất. Bây giờ chỉ có một cách, như TS. Trần Du Lịch đã nói, chúng ta phải thu thập số liệu giá đất giao dịch trên thị trường, bao gồm giá đất sơ cấp do Nhà nước giao (chủ yếu là đấu thầu, đấu giá) và giá đất giao dịch trên thị trường và cơ chế làm sao để người dân tự nguyện, không lo lắng vấn đề khác. Tôi cho rằng, chúng ta nên sử dụng một bảng giá đất ổn định, có thể ổn định đến 5 năm. Chúng ta sẽ có những cách điều tiết như sử dụng chính sách thuế để điều tiết giá đất, điều tiết được thị trường, khắc phục được tình trạng đầu cơ đất đai...

Lần này, chúng tôi cũng rất mong muốn các đại biểu Quốc hội giúp cho việc điều tiết thế nào đối với đất đai người dân đang sử dụng nhưng do có quy hoạch của Nhà nước mà giá trị đất đai tăng lên, không chỉ điều tiết giữa Nhà nước - người dân và doanh nghiệp mà còn điều tiết giữa các địa phương...

Tài chính đất đai là vấn đề hết sức quan trọng. Thông qua quy hoạch, thông qua cách quản lý về phát triển Quỹ đất thì hoàn toàn điều tiết được cung và cầu. Thông qua các chính sách miễn, giảm thuế với đất được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động... thì hoàn toàn có thể điều tiết được chuỗi cung cấp nhà ở giá rẻ. Còn nhà ở thương mại ở chuỗi giá trị dành cho người có thu nhập trung lưu và thượng lưu thì chính sách phải khác. Chúng ta hoàn toàn sử dụng công cụ thị trường để điều tiết tốt hơn, “đánh” vào việc đầu cơ, việc để đất hoang hóa, lãng phí, có chính sách ưu đãi đối với hộ gia đình và những người dân đang làm nông nghiệp, có thể tính toán một cách công bằng với những người mua lại, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất... 

Còn rất nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai, nhưng tôi muốn nhấn mạnh rằng, phải lập được cơ sở dữ liệu đất đai, đưa ra được phương pháp thống kê, xây dựng được bản đồ số hóa và trên đó có lớp dữ liệu đất đai có thể cập nhật thường xuyên và dùng các biện pháp so sánh để ra được giá đất phổ biến trong điều kiện thị trường bình thường. Nếu nơi nào chưa có được dữ liệu này thì vẫn phải áp dụng một trong 4 phương pháp hiện nay. Luật Đất đai cũng nêu rất rõ là phải có lộ trình, chứ không thể ngày một ngày hai mà làm được. Theo dự báo của tôi, để có lớp dữ liệu đất đai đó phải mất 5 - 10 năm. Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng... đang tiếp cận theo cách này rồi. Hàn Quốc, Nhật Bản và các nước đều làm như vậy chứ không có cách nào ngồi mà suy đoán ra được giá thị trường cả. Khi nói giá thị trường là tôi khẳng định chúng ta cũng chỉ nói tương đối thôi.

Không có cách nào cải cách thủ tục hành chính mà chỉ dựa trên thủ tục đất đai

Về thể chế, tôi rất đồng tình với ý kiến của các đại biểu, về cách tiếp cận, chúng ta không bao giờ có thể kỳ vọng Luật Đất đai sẽ bao quát được hết, trở thành một đạo luật khổng lồ dù tính chất của đất đai liên quan đến tất cả các lĩnh vực, là cơ sở, là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Chúng tôi sẽ xác định những vấn đề mang tính chất gốc để hạn chế tối đa sự giao thoa, chồng chéo giữa Luật Đất đai với các luật khác. Cách giải quyết, như Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên đã trao đổi, chúng tôi đã xây dựng chương trình sửa đổi Luật Đất đai đồng thời với sửa đổi 3 luật khác là Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu và Luật Kinh doanh bất động sản. Với 112 Luật liên quan và 22 Luật có chồng chéo thì sẽ có một Luật sửa đổi, bổ sung một số Luật và tập trung giải quyết trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Chúng ta cũng không quá lo vấn đề này, sẽ có thời gian để đánh giá tác động, tư duy thật kỹ lưỡng để tránh những vấn đề ảnh hưởng, hệ lụy.

Về cải cách thủ tục hành chính, chúng ta phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai tích hợp đa mục tiêu phục vụ cho công tác điều hành tất cả các dịch vụ công, quản lý, thuế... đều liên thông trong cơ sở này. Tôi rất đồng ý với các chuyên gia khi cho rằng, không có cách nào cải cách thủ tục hành chính chỉ dựa trên thủ tục đất đai bởi vì chúng ta phải tiếp cận theo chu trình một dự án. Khi chúng ta có cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai liên thông các ngành với nhau thì chúng ta sẽ tiếp cận, xem xét nó là một bộ thủ tục và phải sử dụng công cụ số để giải quyết chứ không có cách nào khác cả. Chúng tôi rất mong các đại biểu Quốc hội, Bộ Tư pháp, các cơ quan hữu quan sẽ tiếp tục cùng nhau xem xét để tích hợp các thủ tục này thì sẽ giảm được thủ tục, giảm được thời gian, tiền bạc.

Về chuyển dịch đất đai, vấn đề rất khó hiện nay là, đây là vấn đề tất yếu nhưng phải đi kèm với việc người sử dụng đất phải chuyển dịch theo hoặc sẽ được thụ hưởng những lợi ích mang lại từ sự chuyển dịch đất đai này. Câu chuyện này liên quan đến rất nhiều vấn đề như: điều tiết địa tô, tách dự án để đền bù, chính sách đền bù, đa dạng hóa các hình thức đền bù... Chúng tôi cũng đã nghiên cứu hết nhưng có làm được không, có phù hợp không, có đúng không lại là chuyện khác. Chúng tôi quan niệm dự án tái định cư không phải là dự án sinh ra để tái định cư mà phải sinh ra từ việc chúng ta quy hoạch, phát triển đô thị và nông thôn; khu tái định cư là những khu đô thị và khu nông thôn hiện hữu hoặc là những khu đô thị, khu nông thôn mới. Làm sao lại đưa người đang sống trong một khu đô thị ở trung tâm ra một khu vực nào đó ở ngoại thành được? Dự án tái định cư phải bảo đảm được cả sinh kế nên hình thức đền bù, kể cả đất sản xuất, đất trồng lúa, đất dịch vụ, đất nhà ở... có thể có rất nhiều hình thức mà chúng ta phải tính, phải hình dung ra mọi hình thức, đối tượng.

Về đấu thầu, đấu giá, tự thỏa thuận. Nhà nước phải điều tiết được để bảo đảm tư hay công thì quyền lợi và nghĩa vụ của người có đất phải công bằng. Đây là vấn đề lớn mà chúng ta phải xử lý, không thể để tình trạng khiếu kiện do có sự chênh lệch về giá hay tình trạng chênh lệch giữa tỉnh này với tỉnh kia. Hiện nay, nội hàm cái nào là đấu thầu, cái nào là đấu giá, cái nào tự thỏa thuận thì phải nói thật là chúng tôi cũng đang cố gắng nghiên cứu, chưa có kinh nghiệm một địa phương nào phù hợp cả. Nếu nói ở khu vực thành phố, các trung tâm hành chính thì hiện nay để kiếm một khu đất có diện tích 5ha cũng khó, nhưng các địa phương chưa phát triển thì một vài nghìn hécta mới gọi là khó. Do vậy, để xác định đối tượng như thế nào là phù hợp để đấu thầu, đấu giá và trong đấu thầu, đấu giá làm thế nào để không chỉ làm tăng giá trị lên mà còn phải tạo ra các giá trị đầu tư trên đất về kinh tế, xã hội, môi trường... tăng lên, hiệu quả đầu tư trên đất tăng lên là bài toán rất lớn mà chúng tôi cũng đang tính toán. Phải dựa trên tư duy sử dụng đất, dựa vào ý tưởng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết để định giá.

Các đại biểu mong muốn rất đúng là làm sao quy định để xác định được phạm vi, tiêu chí, điều kiện nhưng đến nay chúng tôi cũng đang phải làm 50/50, một nửa là tiêu chí, điều kiện, một nửa là liệt kê, cụ thể hóa một số tiêu chí. Rất mong đại biểu Quốc hội thông cảm, đồng thời hiến kế, đưa ra những kinh nghiệm thực tiễn đã kiểm nghiệm tính đúng đắn để quy định trong luật. 

Một lần nữa, chúng tôi chân thành cảm ơn Ủy ban Kinh tế, các cơ quan của Quốc hội, các Đoàn đại biểu Quốc hội, các đại biểu Quốc hội và Báo Đại biểu Nhân dân đã đồng hành từ sớm, từ xa với cơ quan chủ trì soạn thảo để chúng tôi tiếp tục hoàn thiện dự luật này, đáp ứng được sự kỳ vọng của nhân dân. 

Nguyễn Bình ghi