Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản?

Bất động sản là kênh đầu tư phổ biến nhất đối với nhiều người. Thế nhưng điều bất ngờ là nhà đầu tư huyền thoại Warren Buffett lại không chọn đây là kênh đầu tư để rót tiền vào. 

Triết lý đầu tư của vị tỷ phú này là đầu tư vào những doanh nghiệp có chất lượng nhưng cổ phiếu đang được giao dịch với mức chiết khấu đáng kể so với giá trị nội tại. Thế nhưng bất động sản không có nhiều cơ hội như vậy. Ông cho rằng không có nhiều cơ hội để mua bất động sản có giá thấp hơn nhiều so với ước tính về giá trị.

Đầu tư bất động sản tốn kém chi phí về quản lý, vận hành so với cổ phiếu.

Một lý do khác khiến Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản là do tốn kém về chi phí quản lý. Không giống như cổ phiếu và trái phiếu, bất động sản không phải là một khoản đầu tư thụ động. Người sở hữu bất động sản phải đối mặt với nhiều vấn đề quản lý từ bảo trì, vận hành, cho thuê cho đến các vấn đề liên quan đến pháp lý. Tất cả công việc này đều có chi phí dưới dạng thời gian, tiền bạc. Khi quy mô đầu tư lớn, các nhà đầu tư thường tối ưu thông qua một người, tổ chức quản lý bất động sản.

Ngoài ra, ở Mỹ nhà đầu tư cá nhân đầu tư bất động sản thì sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi các tập đoàn, doanh nghiệp không phải các quỹ tín thác bất động sản (REITs) khi đầu tư vào lĩnh vực này bất động sản sẽ chịu đánh thuế 2 lần. Một lần ở cấp độ công ty và một lần nữa khi phân phối cho các cổ đông.

Tuy nhiên, vẫn sẽ có trường hợp ngoại lệ đối với Warren Buffett. Trong một số điều kiện nhất định, Buffett sẵn sàng đầu tư vào bất động sản, chẳng hạn như trong thời kỳ khủng hoảng hoặc cơ hội cực lớn từ một cuộc bán tháo. Ví dụ vào giai đoạn khủng hoảng năm 1980, 1990, Warren Buffett thành lập Trust Corp để mua tài sản thanh lý của các quỹ tiết kiệm thất bại, bao gồm hàng nghìn tài sản bất động sản.

Giai đoạn này bất động sản bị bán tháo và khan hiếm người mua, việc định giá trở nên xa rời với các nguyên tắc cơ bản. Buffett nói rằng "khi đó bất động sản bị định giá sai rất nhiều". Nhiều nhà đầu tư ngoài ngành trong đó có Warren Buffett đã gia nhập cuộc chơi chớp nhoáng. Nhưng ngoài những cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng, cơ hội định giá sai kiểu này hiếm khi xuất hiện.

Lời khuyên của Warren Buffett dành cho nhà đầu tư bất động sản

1. Chú trọng đầu tư bất động sản dài hạn

Tỷ phú Warren Buffett từng chia sẻ rằng: “Không ai mua 1 trang trại mà chỉ dựa vào phán đoán liệu năm sau trời có mưa hay không mà họ mua bởi vì cho rằng đó là khoản đầu tư tốt trong vòng 10 hoặc 20 năm tới”. Hiện nay, nhiều người trẻ tuổi thường tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn vì ít rủi ro. Tuy nhiên, Warren Buffett cho biết, các nhà đầu tư thông thái sẽ tập trung đầu tư dài hạn mới thực sự đem lại lợi nhuận lớn. 

Khi tập trung vào đầu tư ngắn hạn, lợi nhuận và rủi ro gần như là ngang nhau. Do đó, thay vì chạy theo đám đông, theo trào lưu, hãy đầu tư bất động sản với một tầm nhìn rộng lớn. Những xu hướng bất động sản thường xuất hiện và thu hút sự chú ý, thu hút mọi sự chú ý, sau đó có thể nguội lạnh, bị lãng quên hoàn toàn.

Lời khuyên của Warren Buffett dành cho nhà đầu tư bất động sản.

2. Luôn nghĩ đến trường hợp xấu nhất khi đầu tư bất động sản

Lời khuyên của tỷ phú Warren Buffett dành cho các nhà đầu tư là “Chỉ mua thứ gì đó khiến bạn thoải mái khi nắm giữ nếu thị trường đóng cửa trong 10 năm”. Với tầm nhìn đầu tư dài hạn, ông cho rằng các nhà đầu tư nên lên kế hoạch cho các tình huống xấu nhất. 

Chẳng hạn, một cuộc khủng hoảng kinh tế có thể khiến các nhà đầu tư trắng tay nhưng lựa chọn bất động sản luôn là kênh đầu tư lý tưởng và an toàn. Bởi vì chúng ít bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế, cho dù có thua lỗ thì tài sản vẫn còn ở đó nên bạn có thể an tâm hơn khi đầu tư vào loại hình bất động sản này.

3. Thành công chỉ đến với những nhà đầu tư biết kiên nhẫn

Một trong những câu nói nổi tiếng của tỷ phú Warren Buffett là “Hôm nay có người ngồi trong bóng râm vì ai đó đã trồng cây từ rất lâu rồi”. Có thể thể thấy rằng, bài học đầu tư bất động sản của ông là luôn đề cao sự kiên nhẫn, kỹ năng đòi hỏi nhiều nỗ lực nhưng sẽ giúp các nhà đầu tư đi được một chặng đường dài.

Bài học đầu tư bất động sản này đến từ chính kinh nghiệm thực tế của tỷ phú Warren Buffett. Năm 11 tuổi, Warren Buffett đã mua 3 cổ phiếu của Cities Service Preferred với giá là 30 USD/ cổ phiếu cho ông và chị gái Doris. Ngay sau khi mua vào, cổ phiếu này đã giảm xuống còn hơn 27 USD/ cổ phiếu. 

Mặc dù cảm thấy sợ hãi nhưng Warren Buffett quyết định giữ lại cổ phiếu của mình và bán khi chúng tăng lên 40 USD/ cổ phiếu. Đây là sai lầm mà ông hối hận vì mã cổ phiếu này đã tăng vọt lên 200.1 USD/ cổ phiếu về sau. Sự việc này đã dạy cho ông một trong những bài học căn bản về đầu tư: kiên nhẫn là đức tính tốt.

4. Không đầu tư bất động sản theo tâm lý đám đông

Tỷ phú Warren Buffett không tin vào việc đầu tư chạy theo tâm lý đám đông. Rất nhiều nhà đầu tư đã bị “sa lầy” trong cơn sốt đất ảo không quá quan tâm tới việc quy hoạch có thật hay không, bao nhiêu lâu nữa mới thành hiện thực mà chỉ quan tâm tới việc “lướt sóng” theo đám đông. Mặc dù điều này không xấu nhưng nếu lâu dần sẽ trở thành thói quen.

Theo Warren Buffett, đứng trước biến động của thị trường, thay vì rót vốn theo cảm tính, cá nhà đầu tư thông thái phải suy nghĩ, phân tích và cân nhắc lựa chọn phương án phù hợp nhất. Thời điểm tốt nhất để giành lấy cơ hội đầu tư là khi không có ai khác.

5. Trả giá hợp lý khi mua bất động sản

Một nguyên tắc khác của Warren Buffett trong đầu tư bất động sản là chỉ mua nếu giá cả hợp lý. Điểm đặc biệt là Buffett luôn đong đếm giá cả với giá trị của tài sản chứ không phải mức giá trung bình ở trên thị trường. Mua một bất động sản với mức chiết khấu từ giá trị thực của nó có nghĩa là bạn tự tạo cho mình “ranh giới an toàn” để bảo vệ khỏi các tổn thất có thể xảy ra.

Mong muốn mua được bất động sản tốt với giá tốt xuất phát từ một quy tắc nổi tiếng của Warren Buffett là “Hãy tham lam khi những người khác sợ hãi và hãy sợ hãi khi những người khác tham lam”. Theo đó, khi những người khác cảm thấy sợ hãi, họ sẵn sàng bán bất động sản với giá trị thấp hơn giá trị thực trong dài hạn. Đây là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư thông minh.