TP.HCM: Dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp xử lý như thế nào?

Hiện TP.HCM có 158 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (xen kẹt đất do Nhà nước quản lý) bị ngừng triển khai do ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng. Các vướng mắc pháp lý này làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Ngày 18/12/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NÐ-CP (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021) về "Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai", trong đó, quy định những thửa đất nhỏ nằm xen kẽ tại các dự án bất động sản sẽ được xử lý theo hình thức giao, cho thuê đất thay vì phải đấu giá như trước.

Ngày 11/3/2021, UBND TP có văn bản số 126/TB-VP về việc triển khai thực hiện Nghị định số 148/2020/NÐ-CP. Theo đó, thành phố chia đất công xen kẹt thành hai loại. Ðối với diện tích đất công không đủ điều kiện tách thửa độc lập sẽ giao Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) chủ trì, phối hợp các sở, ngành liên quan hoàn thiện văn bản về thu hồi để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy hoạch và quy định pháp luật. Ðối với diện tích đất công đủ điều kiện tách thửa độc lập giao Sở QH-KT chủ trì xây dựng quy định cụ thể, điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập... Dự thảo mà Sở QH-KT TP trình UBND TP.HCM là một trong những bước để gỡ ách tắc cho các dự án có phần diện tích đất công xen kẹt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẹt trong một dự án không vượt quá 5% trên tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập, sau đó sẽ đấu giá là rất thấp, không phù hợp với thực tiễn, chưa giải quyết được những vướng mắc mà doanh nghiệp đang cần tháo gỡ. Trên thực tế, các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, thì các phần đất công nằm xen kẽ, rải rác trong dự án thường chiếm tỷ lệ xấp xỉ 10% tổng diện tích đất của dự án, một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%. Do vậy, cần quy định tỷ lệ diện tích các loại đất trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án độc lập nên ở tỷ lệ không vượt quá 15%. Nếu tỷ lệ diện tích đất công vượt quá 15% tổng diện tích dự án, nhất thiết phải báo cáo UBND TP xem xét, quyết định đối với từng trường hợp.

Trong lúc đó, Dự thảo của Sở QH-KT TP cũng đề xuất diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu. Cụ thể, đối với các quận nội thành và TP Thủ Ðức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu. Ðối với các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m2 đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn...

Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, Sở TN&MT TP sẽ phối hợp các sở, ngành liên quan xác định nguồn gốc đất, loại đất trình UBND TP chấp thuận chủ trương tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ðối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì Sở TN&MT trình UBND TP căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án; ra quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Trước đề xuất tại dự thảo mà Sở QH-KT trình UBND TP, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP.HCM mong muốn lãnh đạo TP.HCM nhanh chóng tháo gỡ khó khăn để tiếp tục triển khai vì dự án càng chậm triển khai thì chi phí càng đội lên, doanh nghiệp càng khó khăn hơn.