Hướng ra cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới tại TP.HCM

Quyết định 60/2017/QĐ-UBND về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa do TP.HCM ban hành ngày 5/12/2017. Theo đó, diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở trên địa bàn TP.HCM là 36m2, còn diện tích tối thiểu để tách thửa với đất nông nghiệp là 500 m2.

Sau gần 3 năm triển khai thực tế, Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND đã bộc lộ một số bất cập, ảnh hưởng đến nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân, đặc biệt là khu vực quy hoạch có chức năng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới.

Theo ông Nguyễn Thành Vinh, ngụ Q.Thủ Đức, TP.HCM, ông có mảnh đất 150m2 tại P.Linh Đông, Q.Thủ Đức muốn tách thửa cho con nhưng nộp hồ sơ từ năm 2017 đến nay vẫn chưa giải quyết. Ông Vinh cho biết, quận trả lời mảnh đất của ông thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. 

Do không được tách thửa, ông Vinh tính xây nhà cho thuê để giải quyết kinh tế gia đình nhưng cũng chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm. Trong khi các hộ dân lân cận đều được cấp phép xây dựng nhà kiên cố. 

Tương tự, ông Đặng Quốc Hoàng, ngụ Q.9 cho biết, sau khi Quyết định số 60 có hiệu lực, ông đã nộp hồ sơ xin tách thửa và mở đường vào khu đất của gia đình ở P.Trường Thạnh, Q.9. Thế nhưng, gần 3 năm qua hồ sơ của ông vẫn chưa được giải quyết, lý do đất của gia đình ông thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới, không được phép tách thửa đất.

Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QH-KT) TP.HCM, quy hoạch chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới nhằm xác định các khu vực ưu tiên kêu gọi đầu tư xây dựng dự án nhà ở, công trình hoặc tổ hợp công trình sử dụng cho nhiều chức năng. 

Trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư các dự án này cần lập, trình phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 để xác định cụ thể vị trí, cơ cấu, bố cục các chức năng và chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc cho từng hạng mục. 

UBND TP.HCM đưa ra 3 hướng giải quyết khó khăn trong việc tách thửa đất khu vực quy hoạch có chức năng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Quyết định số 60 quy định, trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. 

Sau 3 năm kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo, quyết định thu hồi đất mà cơ quan thẩm quyền không điều chỉnh, huỷ bỏ hoặc có điều chỉnh, huỷ bỏ nhưng không công bố, thì được tách thửa đất. 

Ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở QH-KT cho biết, thời điểm xác định 3 năm như Quyết định số 60 nêu có nhiều quan điểm khác nhau, gây khó khăn trong quá trình thụ lý, giải quyết hồ sơ tách thửa cho người dân. 

Trong khi đó, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 lại quy định, đối với quy hoạch phân khu, định kỳ 5 năm kể từ ngày phê duyệt quy hoạch, cơ quan tổ chức lập cần rà soát làm cơ sở xem xét điều chỉnh. 

Cũng theo ông Nhã, việc xem xét tách thửa đất ở, gồm các trường hợp có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, đối với đất hỗn hợp, đất xây dựng mới còn nhiều vướng mắc, chưa thống nhất trong quá trình giải quyết nhu cầu cho người dân. 

Nhằm giải quyết khó khăn trong việc tách thửa đất khu vực quy hoạch có chức năng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, UBND TP.HCM vừa giao Sở QH-KT hướng dẫn UBND các quận huyện đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch diện tích tối thiểu được tách thửa theo 3 trường hợp. 

Đối với những quy hoạch không khả thi, phải đề xuất điều chỉnh quy hoạch, xoá quy hoạch để trả lại quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. 

Những khu vực quy hoạch đất hỗn hợp còn tính khả thi, đủ điều kiện thuận lợi để thực hiện chỉnh trang đô thị, nhưng chưa lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt thì đề xuất lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, cụ thể hóa quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, để xác định rõ vị trí, ranh giới từng loại chức năng sử dụng đất, công khai lấy ý kiến nhân dân, hướng dẫn người dân cùng tham gia đầu tư hạ tầng trong khu vực và thực hiện theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.

Với khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới còn tính khả thi thì đề xuất kêu gọi đầu tư. Các sở ngành và địa phương cần quản lý chặt chẽ trật tự xây dựng, xử lý nghiêm các trường hợp xây dựng, không phép, sai phép, tự ý phân lô hộ lẻ, để phát triển các khu dân cư theo định hướng đô thị mới.