Toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2022

Giá căn hộ tăng, nguồn cung mới dồi dào

Savills cho biết, giá căn hộ có xu hướng tăng kể từ năm 2018, cụ thể, giá căn hộ từ 2 đến 4 tỷ VNĐ chiếm 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ chiếm 12%, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ. Với giá thuê theo tháng trung bình là 15 triệu VNĐ/căn và giá bán trung bình là 3 tỷ VNĐ/căn, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 6%.

Tại báo cáo ghi nhận, nguồn cung căn hộ mới gồm 5.353 căn hộ, tăng 235% theo quývà 69% theo năm. Nguồn cung mới đến từ 7 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại. Trong đó, 80% là căn hộ hạng B, 13% là hạng A, và 7% là căn hộ hạng C. Nguồn cung sơ cấp gồm 21.040 căn hộ, tăng 17% theo quý và 7% theo năm. Hạng B chiếm 85% thị phần, theo sau là hạng C với 8%.

Theo đó, số lượng giao dịch đạt 3.605 tăng 61% theo quý và 49% theo năm. Giao dịch căn hộ hạng B chiếm 64% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 33%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu VNĐ/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý 1/2019. Nguồn cung hạn chế, chất lượng các dự án đang được cải thiện cùng với giá vật liệu xây dựng tăng dẫn đến thúc đẩy giá căn hộ tăng.

Savills đưa ra dự báo, trong quý 4/2022, 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Theo vị trí, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, và Gia Lâm sẽ chiếm 80%.

Biệt thự, liền kề hưởng lợi từ các dự án cở sở hạ tầng giao thông mới

Savills đã chỉ ra, nguồn cung phân khúc biệt thự, liền kề có 489 căn đến từ ba dự án mới gia nhập thị trường và từ giai đoạn sau của ba dự án đang hiện hữu, tăng 235% theo quý và 117% theo năm. Nguồn cung sơ cấp thị trường đạt 1.180 căn từ 15 dự án, tăng 19% theo quý và 8% theo năm.

Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills nhận định, doạt động thị trường có giảm nhẹ -1% theo quý nhưng tăng 42% theo năm với 299 căn đã bán. Sản phẩm nhà liền kề được quan tâm nhiều nhất, chiếm 75% số căn đã bán của thị trường.

Việc siết chặt tín dụng vẫn tiếp tục khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý này giảm -5 điểm % theo quý xuống còn 25%. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong quý 3 đã được hấp thụ tốt, chiếm 75% số lượng giao dịch của thị trường.

Xét về giá bán, giá sơ cấp trung bình của thị trường biệt thự giảm -14% theo quý và giá liền kề giảm -9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp tại dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 ở Mê Linh, trong khi giá bán sơ cấp của shophouse tăng 5%. Tuy nhiên, tại các dự án hiện hữu đã ghi nhận mức giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này.

Savills kỳ vọng các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm sẽ được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng giao thông với sự hoàn thiện của đường Vành đai 2 kéo dài, cầu Vĩnh Tuy 2, cùng với đó là quy hoạch đường Vành đai 4 hay cầu Trần Hưng Đạo.

Các dự án cơ sở hạ tầng này sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến các địa phương khác, giúp tăng thêm sức hút của các dự án ở khu vực lân cận như tại Hưng Yên với Vinhomes The Empire. Từ khi mở bán từ quý 2/2022, dự án này cũng đã hấp thụ được khoảng 10.000 căn. Dự án mới Vinhomes The Crown với tổng khoảng 8.500 căn cũng sẽ dự kiến mở bán giai đoạn đầu với hơn 1.300 căn trong quý 4.

Phân khúc khách sạn có phục hồi nhẹ

Ở phân khúc khách sạn, Savills cho biết, nguồn cung đạt 10.179 phòng từ 17 khách sạn 5 sao, 17 khách sạn 4 sao và 31 khách sạn 3 sao, tăng 2% theo quý và 1% theo năm sau khi Eastin Hotel & Residences được xếp hạng 4 sao. Khách sạn này mở cửa từ Q1/2022 với 196 phòng. Nhìn chung, công suất giảm -1 điểm % theo quý nhưng tăng 25 điểm % theo năm, đạt 42%. Giá thuê phòng trung bình đạt 2,2 triệu VNĐ, tăng 10% theo quý và 30% theo năm.

Savills cũng cho hay, Du lịch quốc tế mới chỉ phục hồi nhẹ, và du khách trong nước đang thúc đẩy nguồn cầu. Ngành du lịch đang gặp một số khó khăn làm cản trở sự phát triển chung ngoài đại dịch Covid 19 thì tình trạng bất ổn về giá dầu, lạm phát và tỷ giá hối đoái cũng có thể cản trở du lịch.

Về nguồn cung trong tương lai, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills cho biết, chưa có dự án nào xác nhận sẽ đi vào hoạt động từ nay đến cuối năm. Từ năm 2023, 68 dự án với khoảng 11.500 phòng sẽ đi vào hoạt động. Các nhà điều hành quốc tế dự kiến ra mắt trong năm 2023 gồm có Four Seasons, Lotte, Dusit, Accor và Wink.

FDI kích cầu căn hộ dịch vụ

Ông Matthew Powell Giám Đốc Savills Hà Nội cho biết: “FDI thúc đẩy nguồn cầu cho căn hộ dịch vụ. Đường vành đai 4 và 5 sẽ giúp người nước ngoài làm việc tại Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang và Vĩnh Phúc vẫn có thể sống tại Hà Nội. Dự án R&D của Samsung tại Starlake dự kiến sẽ thúc đẩy nguồn cầu khu vực Tây Hồ và Ba Đình”.

Theo đó, nguồn cung mới gồm 5.935 căn từ 63 dự án tăng 4% theo quý và 18% theo năm. Fraser Residence (Hạng A) tại quận Bắc Từ Liêm ra mắt với 216 phòng. Sau sự phục hồi mạnh mẽ trong Q2/2022, tình hình hoạt động ổn định trong quý này. Công suất 77% tăng 1 điểm % theo quý và 8 điểm % theo năm; tuy nhiên vẫn thấp hơn mức 91% trong Q3/2019. Giá thuê đạt 568.000 VNĐ/m2/tháng tăng 1% theo quý và ổn định theo năm. Quận Nam Từ Liêm có giá thuê cao nhất đạt 659.000 VNĐ/m2/tháng.

Savills nhận định, cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy nguồn cầu căn hộ dịch vụ. Đường Vành đai 4 dự kiến hoàn thành năm 2027, và Vành đai 5 dự kiến năm 2030. Các tuyến đường này sẽ cải thiện kết nối và giúp việc di chuyển thuận lợi hơn cho người nước ngoài sống ở Hà Nội và làm việc tại các khu công nghiệp tại các tỉnh khác. Căn hộ dịch vụ ở Hà Nội vẫn thu hút khách thuê mặc dù nguồn cung căn hộ để bán gần các khu công nghiệp đang gia tăng.

Savills dự báo 16 dự án tương lai sẽ cung cấp 3.778 căn hộ. Khu vực Nội thành cung cấp 3.097 căn hộ hay 82% tổng nguồn cung tương lai. Chưa có dự án nào xác nhận sẽ ra mắt từ nay đến cuối năm. Trong tháng 1/2023, Parkroyal Serviced Suites (Hạng A) tại Quận Tây Hồ sẽ dự kiến ra mắt với 261 căn hộ.