Thuế bất động sản: Có hạn chế được đầu cơ, nhưng cần phải triển khai thận trọng?

Nhiều băn khoăn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần hồi phục sau thời gian trầm lắng, đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản đang thu hút sự chú ý sâu sắc từ giới chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân. Mục tiêu của chính sách là hợp lý, song việc triển khai cần sự thận trọng tối đa để tránh tạo thêm rào cản trong một thị trường còn nhiều yếu tố nhạy cảm và bất ổn.

Theo bà Giang Huỳnh – Giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam, thuế trên phần lợi nhuận chuyển nhượng là công cụ thiết yếu để điều tiết thị trường, phản ánh sát thu nhập thực tế và đảm bảo nguyên tắc công bằng thuế khóa: ai hưởng lợi nhiều thì đóng góp tương xứng. Hiện quy định thu 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng chưa phản ánh đúng lợi nhuận thực tế, gây thất thu ngân sách và thiếu minh bạch trong giao dịch.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn đồng tình với mục tiêu trên nhưng cảnh báo rằng trong bối cảnh thanh khoản chưa hoàn toàn phục hồi, thuế cần được áp dụng theo lộ trình rõ ràng để tránh làm chùn bước nhà đầu tư nhỏ lẻ, gây trì hoãn giao dịch.

Một mối lo lớn khác là thuế lãi chuyển nhượng có thể làm tăng chi phí đầu vào, kéo giá bán bất động sản lên cao, đặc biệt tại phân khúc trung và bình dân – nhóm nhà ở vốn đang thiếu hụt trầm trọng tại các đô thị lớn. Ông Đinh Minh Tuấn cảnh báo chủ đầu tư có thể tăng giá để bảo toàn lợi nhuận hoặc chuyển sang bán cổ phần thay vì tài sản thực để tránh thuế, làm thị trường thứ cấp trì trệ, gián tiếp ảnh hưởng đến tiêu thụ sản phẩm sơ cấp.

Dù có nhiều quan điểm trái chiều, phần lớn chuyên gia đồng thuận rằng thuế là công cụ không thể thiếu để kiểm soát đầu cơ, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, hiệu quả chỉ đến khi chính sách được thiết kế hợp lý, áp dụng đúng thời điểm và dựa trên nền tảng dữ liệu vững chắc, minh bạch.

Kinh nghiệm quốc tế từ Singapore, Hàn Quốc, Canada cho thấy thuế cao với bất động sản không để ở hoặc chuyển nhượng ngắn hạn là biện pháp hiệu quả hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng mô hình này, với điều kiện tiên quyết là xây dựng đồng bộ hạ tầng pháp lý, dữ liệu và cơ chế thực thi nghiêm minh.

Nếu được triển khai công bằng, linh hoạt và minh bạch, thuế lãi chuyển nhượng không chỉ gia tăng nguồn thu ngân sách mà còn tạo ra cú hích sàng lọc thị trường, thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh, góp phần xây dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững trong dài hạn.

Không thể gấp gáp áp dụng luôn

Một giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện bao gồm các khoản chi phí chính như thuế TNCN 2% (người bán chịu), lệ phí trước bạ 0,5% (người mua chịu), phí công chứng tối đa 70 triệu đồng, cùng các chi phí phát sinh như môi giới (1-3%) và luật sư (0,5-1%). Tổng chi phí thường dao động 3,5-4,5% giá trị giao dịch, mức tương đối cạnh tranh so với khu vực.

Bất cập lớn hiện nay là khung giá đất chưa sát thực tế, dẫn đến khai giá thấp và thất thu ngân sách. Trong bối cảnh cung cầu mất cân đối, áp thuế lãi chuyển nhượng có thể đẩy chi phí đầu vào tăng, khiến giá bán cao hơn công bố, tạo thêm áp lực cho người mua, đặc biệt ở phân khúc trung và bình dân.

Với chủ đầu tư, biên lợi nhuận bị thu hẹp bởi chi phí pháp lý, lãi vay và thuế phí khiến họ e dè triển khai dự án mới hoặc chuyển sang phân khúc cao cấp. Hệ quả là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thu hẹp trong trung và dài hạn, ông Đinh Minh Tuấn từ Batdongsan.com.vn chỉ ra.

Theo Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản, không thể gấp gáp áp dụng mức thuế suất 20% khi mua bán bất động sản, vì cần phải có thời gian để xây dựng cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản khi chuyển nhượng. Các cơ quan chức năng cần quy định rõ các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ, giá vốn của bất động sản chuyển nhượng. Ngoài ra, cần tính đúng, tính đủ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng, môi giới, trượt giá, sửa chữa nâng cấp bất động sản trước khi chuyển nhượng.

Theo vị này, việc áp dụng mức thuế thu nhập cá nhân 2% trên tổng giá bán như hiện nay là phù hợp. Bởi người bán nếu có lỗ cũng là do yếu tố thị trường hoặc do đầu tư lướt sóng phải chấp nhận. Thực tế có những người từ lúc mua đến lúc bán kéo dài 5 - 10 năm, thậm chí lâu hơn, lúc này giá có chênh lệch khá lớn, còn việc chịu thuế theo phương án mới sẽ khiến người bán bị thiệt thòi.