Thiếu hụt nhà ở giá rẻ: Gây bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở, thách thức lớn cho người thu nhập thấp

Thực trạng nguồn cung nhà giá rẻ

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện đang đối mặt với một vấn đề nghiêm trọng: sự mất cân đối cung - cầu. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ và phù hợp với thu nhập của đa số người dân không ngừng tăng lên, thì nguồn cung lại thiếu hụt, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Dù thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn luôn khan hiếm, dẫn đến bất bình đẳng trong việc tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như đã "tuyệt chủng" trong những năm gần đây. Số liệu thống kê từ VARS chỉ ra rằng, từ năm 2018 đến 2023, tỷ lệ căn hộ giá bình dân trong tổng nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM giảm mạnh. Tại Hà Nội, tỷ lệ này đã giảm từ 35% năm 2018 xuống chỉ còn 4% vào năm 2022. Tại TP.HCM, phân khúc này đã hoàn toàn biến mất từ năm 2021.

Điều này khiến thị trường nhà ở càng trở nên phức tạp. Các căn hộ cao cấp, dù có giá bán rất cao, vẫn được giao dịch với tỷ lệ hấp thụ rất tốt, bởi nhu cầu đầu tư và nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập cao rất lớn. Tuy nhiên, với giá bán trung bình lên tới 60 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 64 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, và 80 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng, mức giá này đã vượt qua khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Những số liệu trên cho thấy, mặc dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn, nhưng tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân vẫn không có dấu hiệu cải thiện. Thực tế, nguồn cung nhà ở giá rẻ không chỉ thiếu mà còn đang có xu hướng tiếp tục giảm.

Sự gia tăng nhanh chóng của giá bất động sản tại các thành phố lớn khiến người dân có thu nhập trung bình và thấp càng khó khăn trong việc mua nhà.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng sự tăng giá "chóng mặt" của các căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua là một hiện tượng đáng chú ý. Ông Võ khẳng định, đây là dấu hiệu của các yếu tố phi lý, có thể liên quan đến hoạt động thổi giá, đồn đoán và giao dịch ảo. Ông Võ nhận định: “Hiện tượng mâu thuẫn cung - cầu trong thị trường bất động sản là dấu hiệu rõ ràng của một thị trường không lành mạnh.”

Giải bài toán này như thế nào?

Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ Chính phủ. Một trong những nguyên nhân khiến nhà ở vừa túi tiền trở nên khan hiếm là biên lợi nhuận thấp từ phân khúc này. Các chủ đầu tư thường ưu tiên các dự án cao cấp, vì chúng mang lại biên lợi nhuận cao hơn, đồng thời dễ dàng bán được. Trong khi đó, các dự án nhà ở vừa túi tiền phải tối ưu chi phí xây dựng, đất đai, vận hành, nhưng vẫn gặp khó khăn về lợi nhuận và khả năng thu hồi vốn.

Ngoài ra, một nguyên nhân lớn nữa là các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch đang là rào cản lớn đối với việc phát triển nhà ở giá rẻ. Quy trình cấp phép phức tạp và kéo dài khiến các nhà phát triển phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi triển khai các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ. Hơn nữa, quỹ đất tại các khu vực trung tâm đang ngày càng khan hiếm, chi phí đất đai và các yếu tố đầu vào khác cũng không ngừng tăng cao, khiến giá thành sản phẩm khó có thể vừa túi tiền của người dân.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là giải pháp cấp bách và cần thiết. Đây là giải pháp tối ưu để giải quyết bài toán an cư cho phần lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp, những người không đủ khả năng mua nhà ở cao cấp nhưng cũng không thuộc diện được hưởng các chính sách nhà ở xã hội.

Ông Võ cũng cho hay, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy xây dựng theo hướng sử dụng vật liệu mới, thay vì theo phương thức truyền thống như gạch, sắt, thép. Một số vật liệu mới như nhựa composite, bê tông siêu nhẹ, thép không gỉ… có thể giúp giảm chi phí nhưng vẫn đảm bảo chất lượng. Các quốc gia như Nhật Bản và Hàn Quốc đã áp dụng công nghệ này thành công, tạo ra những ngôi nhà có không gian nhỏ gọn nhưng tiện nghi, đáp ứng nhu cầu sống tối ưu.

Ngoài công nghệ xây dựng, Chính phủ cũng cần đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra môi trường pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ. Các chính sách hỗ trợ về thuế, vay vốn, và các chương trình trợ giá cho người dân có thu nhập thấp cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển phân khúc này.