Thị trường nhà ở TP.HCM sau hợp nhất: Chưa có xu hướng giảm giá

Hiệu ứng số liệu, không phải xu hướng giảm giá thực tế

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Savills, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM (trước hợp nhất) trong năm 2024 và quý I/2025 dao động quanh mức 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, các khu vực mới sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu lại ghi nhận mức giá trung bình thấp hơn đáng kể, chỉ khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m² – phần lớn dự án thậm chí nằm dưới mức này.

Chênh lệch lớn về giá giữa khu vực TP.HCM cũ và các địa phương vừa hợp nhất khiến giá trung bình toàn địa bàn TP.HCM mới có xu hướng giảm nếu nhìn dưới góc độ số liệu tổng thể. Tuy nhiên, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam – nhấn mạnh: đây là hiệu ứng thống kê, chưa phản ánh thay đổi về giá bán tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể.

Thực tế, giá bán tại từng dự án vẫn chịu ảnh hưởng chủ yếu từ các yếu tố nội tại như nhu cầu ở thực, hạ tầng giao thông, và đặc điểm dân cư khu vực. Những yếu tố này tiếp tục giữ vai trò quyết định trong việc định hình mặt bằng giá.

Chi phí đất và nguồn cung hạn chế duy trì áp lực giá

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà khó giảm là chi phí đất – thành phần chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án. Bà Hương cho biết, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng được điều chỉnh giảm, và quá trình rà soát lại khung giá sau hợp nhất địa giới vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu. Trong khi đó, các chi phí đầu vào khác vẫn neo cao, khiến dư địa điều chỉnh giá bán hay quy mô đầu tư dự án trở nên hạn chế.

Cùng với đó, bài toán cung – cầu tiếp tục gây áp lực lên thị trường. Dù TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021–2025, tính đến thời điểm hiện tại, chỉ khoảng 56.000 căn được cung cấp ra thị trường, tương đương 24% kế hoạch, còn thiếu gần 179.000 căn.

Trong quý II/2025, nguồn cung mới tăng 38% so với cùng kỳ nhưng vẫn chưa đạt 2.000 căn hộ. Tổng nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ hơn 6.000 căn – mức được đánh giá là thấp so với nhu cầu thực, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và hệ thống hạ tầng đang mở rộng. Sự mất cân đối cung – cầu này là nguyên nhân chủ yếu khiến mặt bằng giá tiếp tục đứng vững, thậm chí có khả năng tăng trong thời gian tới.

Tác động dài hạn từ quy hoạch và chính sách pháp lý

Việc xác lập mặt bằng giá nhà ở mới cho TP.HCM trong trung và dài hạn sẽ phụ thuộc vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất, và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản, và Luật Nhà ở – hiện đang được lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung.

Từ ngày 1/7/2025, khi địa giới hành chính được điều chỉnh, giảm còn 34 tỉnh, thành trên cả nước, hệ thống quy hoạch sử dụng đất cũng cần được rà soát để phù hợp với giai đoạn phát triển mới. Việc phân bổ lại quỹ đất giữa các mục đích sử dụng – đất ở, đất công nghiệp, đất nông nghiệp – sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến khung giá đất và chiến lược phát triển dự án trong TP.HCM mới.

Bên cạnh đó, việc cải thiện thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian cấp phép đầu tư được xem là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung, từ đó góp phần ổn định giá bán nhà ở trong trung hạn.

Thị trường vẫn vận hành theo cung – cầu và kỳ vọng ổn định dài hạn

Savills nhận định, trong bối cảnh các yếu tố hình thành giá bán chưa có sự điều chỉnh đáng kể, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung – cầu thực tế, đồng thời chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và hành lang pháp lý.

Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung – dài hạn, nhưng chưa tạo ra biến động tức thời về giá bán tại từng dự án. Theo bà Hương, một yếu tố hỗ trợ thị trường đáng chú ý là mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng ổn định – điều này sẽ tiếp thêm động lực cho người mua quay lại thị trường, đồng thời giúp các chủ đầu tư tự tin triển khai dự án, xây dựng chính sách bán hàng và huy động vốn hiệu quả hơn.

Savills kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định, bền vững trong thời gian tới – với điều kiện ba yếu tố then chốt cùng được đảm bảo: cân bằng cung – cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý hiệu quả.