Thị trường bớt khó nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn “bế tắc”?

Thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Tại báo cáo sơ kết tình hình thực hiện nhiệm vụ 6 tháng đầu năm và kế hoạch 6 tháng cuối năm 2024, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản trong 6 tháng qua đã có phản ứng tích cực với các tín hiệu như: mức độ quan tâm, tìm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao; lượng giao dịch loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng (quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ 2023).

Nguồn cung bất động sản có dấu hiệu chuyển biến tích cực (hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán). Việc lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà đã gia tăng niềm tin khách hàng, thanh khoản.

Nguồn cung nhà ở thương mại có 18 dự án hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới và 984 dự án đang triển khai. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở có 32 dự án hoàn thành, 16 dự án được cấp phép mới và 519 dự án đang triển khai. Nhà ở xã hội có 8 dự án hoàn thành.

Về giá giao dịch, giá chào bán căn hộ chung cư bình quân toàn thị trường có xu hướng tăng từ cuối năm 2023 đến hiện tại, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM. Loại hình nhà ở riêng lẻ và đất nền giá giao dịch cũng có xu hướng tăng, nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng, nguồn hàng khan hiếm khiến giá bán ở phân khúc nảy cũng tăng mạnh.

Về lượng giao dịch, cả nước có khoảng trên 253.000 giao dịch thành công, bằng 10,26% so với 6 tháng cuối năm 2023, chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Về các chỉ tiêu kế hoạch của ngành, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đánh giá đều có chuyển biến tích cực. Tốc độ tăng trưởng của ngành tăng 7,34% - mức tăng cao nhất so với cùng kỳ các năm trong giai đoạn 2020 - 2024.

Cụ thể như đô thị hóa đạt trên 43,1%, các tỷ lệ phát triển từ hạ tầng, nhà ở, sản xuất tiêu thụ vật liệu xây dựng… đều ghi nhận sự tăng trưởng. Trong 2 quý đầu năm 2024, tốc độ tăng trưởng của hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 2,45% so với cùng kỳ năm 2023.

Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, với những nhìn nhận về khó khăn vướng mắc đó, Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành đã sửa đổi, ban hành luật mới cũng như các Nghị định mới.

Theo đó, việc xây dựng luật, hệ thống pháp luật từ nghị định đến thông tư trong thời gian vừa qua đã được thay đổi và cải thiện.

Thứ nhất là giải quyết tính đồng bộ, thứ hai là tất cả các nghị định đối với Luật Đất đai đã được hoàn thiện, sẵn sàng để trình Chính phủ, đảm bảo có hiệu lực khi luật có hiệu lực.

“Đối với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản thì Bộ Xây dựng được giao năm Nghị định gồm có nghị định quy định chung Luật Nhà ở; Phát triển nhà ở xã hội; Cải tạo chung cư cũ; Luật kinh doanh bất động sản; Hệ thống thông tin về thị trường bất động sản. Năm Nghị định này đã được hoàn chỉnh và sẵn sàng trình ban hành, đảm bảo thực thi khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/8”, ông Dũng nói.

Tới đây, dưới góc độ của các cơ quan quản lý Nhà nước, sau khi ban hàng luật sẽ có hướng dẫn tới các địa phương, đồng hành cùng hiệp hội, doanh nghiệp triển khai thực hiện. Mục tiêu cuối cùng là thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động tốt hơn.

 Doanh nghiệp vẫn “bế tắc”?

Theo Bộ Xây dựng, dù thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy nhiên thị trường và các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi trong và ngoài nước.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục thực hiện các nhiệm vụ của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Bộ cũng đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, cân đối lại cung cầu, cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản, tăng nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Thường xuyên theo sát diễn biến thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, kịp thời có giải pháp ứng phó khi thị trường biến động bất thường, kịp thời xử lý các vấn đề phát sinh.

Ở một hội thảo diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua khoảng thời gian gần 4 năm trong trạng thái khó khăn triền miên. Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp (DN) thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc… Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Về thực trạng sức khỏe các DN kinh doanh BĐS, bên cạnh các khó khăn, vướng mắc về pháp lý thì “thiếu vốn” là nguyên nhân chính yếu khiến các doanh nghiệp lâm vào tình trạng “kiệt quệ”.

Khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng, do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm, nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110 ngàn, năm 2020 chỉ còn hơn 90 ngàn sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm. Năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện nhẹ lên 55.000 sản phẩm và nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…). Đây cũng là ngành có ảnh hưởng sâu rộng tới rất nhiều ngành nghề liên quan khác. Theo thống kê, bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó có 4 nhóm ngành lớn là tài chính ngân hàng, du lịch, xây dựng, lưu trú. Sự tắc nghẽn dòng tiền trên thị trường bất động sản, vô hình chung cũng khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh các doanh nghiệp của ngành nghề liên quan khác bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Làn sóng thất nghiệp cũng lan rộng từ bất động sản sang rất nhiều ngành nghề, gây ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề an sinh xã hội nói chung.

Từ những con số trên, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống

Nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là “áp lực” đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các bộ luật mới được thông qua (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai), nhưng nếu vấn đề về “nguồn vốn” không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở...

Theo đại diện VARS, nhìn chung, trong năm 2024, doanh nghiệp BĐS vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Mặc dù ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ DN và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... Mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022 đầu năm 2023. Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

Hầu hết các DN BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường.